绍兴房屋产权抵押的法律问题(二)

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1、绍兴房屋产权抵押的法律问题（二）绍兴知名房产家庭律师表示，在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所冇权时，房屋所冇权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。卜•面，让小编接着为您介绍绍兴房屋产权抵押的法律问题。六、土地使用权与地上建筑物一致的原则《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、英他附着物随Z抵押。地上建筑物、•其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随Z抵押。所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须土地与地上有建筑物、其他附着物同吋

2、抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》夕卜，《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同吋抵押。”第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地

3、使用权同时抵押。”明确规定了“三个同时抵押”。《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其他附着物所冇权随Z转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随Z转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”上述规定即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。七、以共有房地产抵押时，要取得共有人同意根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共冇人以其共冇财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道

4、或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。八、相关证明这是与房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证明文件。抵押人若是三资金业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证明。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证明。其他类型的企业的相关证明要求如房屋产权抵押登记的耍求一样。九、抵押登记资料屮的有关问题在抵押登记过程中，首先，抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法冇效的登记资料，如杲登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后

5、果。登记资料不真实一般表现为下列情形：1、抵押物存在权利争议，如已出售的商詁房;2、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职工代表大会、董事会、股东大会通过的;3、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的;4、登记资料屮抵押房屋而积与实际而积出入较大的;5、将未获得〃大产权证〃或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的;6、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的;7、批量房屋、整体小区房屋抵押屮，登记机关没有对应建设规划项口的房屋进行抵押登记的;8、抵押合同不真实、虚假抵押合同;9、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真,虚假评估、10、抵押人

6、未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。房屋产权抵押登记机关对抵押人提交的登记资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知中请人不予登记。V、在建房屋（在建工程）的抵押1、在建房屋抵押合同的法律性质。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这里的在建工程是指该建筑工程未完工，不包括已部分完工的情形，在建房屋抵押与一般房屋抵押是冇区别的，两者最大

7、的区别在于抵押权的理论成立的时间不同。在建房屋抵押是以将來建成的房屋作为抵押标的物的，因此抵押权只能在房屋建成后方才成立，这种理论意味着，在建房屋抵押合同是以设定某种将来权利为口的的抵押合同，而不是现在即可设定某种权利。从这个意义上说，在建房屋抵押合同是附条件的民事法律行为，只有在条件成就时，某种权利方可设立。值得注意的是，在实际中，理论上和实务上没有将抵押合同的成立生效与抵押权的成立区分开来。应