预租赁合同的争议引发的法律思考

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1、预租赁合同的有效性?　　合同是签约人真实意思表示的体现，一经签署对双方都具备法律约束力，除法定或约定的特殊情况外。对于合同的效力，合同法第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。而本项目中的预租赁合同并不符合以上各种无效的原因或条件，出租人是项目土地使用权的合法取得者和合法建设者――杭州天元世纪置业有限公司，其具备签署该合同的民事权利能力和民事行为能力，因此该合同应当视为合法有效。至于“

2、预”租赁，无非用来说明该租赁合同的签署时间发生在租赁物可供交付使用前，并不影响合同的有效性。　　47年租赁期分为20年、20年、7年一次性续签的法律有效性?　　合同法第二百一十四条对租赁合同的期限作出了明确规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。但同时规定，“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。从这个条款可以看出，法律允许租赁合同的当事人就超过二十年的租期续订租赁合同，且并没有限制或禁止该续订合同的签署时间。因此，如双方当事人一致同意一次性签署租赁合同并确定合同的延展方式，并未违反法律或行政法规的强制性规定，应视为合

3、同有效。　　租赁期间因产权人破产、抵押、所有权转移，如何保障承租人的权益?　　合同法第二百二十九条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，如产权人破产、所有权转移，承租人对租赁物的使用权并不会因此发生变化，这也是“买卖不破租赁”原则的体现。　　若承租人不能如期取得房屋所有权属证书的，出租人在房屋转让合同里承诺承租人的退款权利如何得以保障?　　承租人的退款权利可以从二方面获得保障，第一方面来自于出租人名下的实物资产，即出租物;第二方面，则来自于保证人，根据承租人与出租人间签署的《房屋转让合同》第九条“浙江天元投资有限公司为甲方(出租人)在本合同中的责

4、任和义务提供保证并承担连带责任”。因此，在出租人不具备现金支付能力的情况下，承租人仍可从以上两方面获得退款保障。　　如何理解预租赁合同不可抗力，承租人是完全的弱势?　　关于不可抗力的定义，合同法第一百一十七条有明确的解释“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。而在预租赁合同中，双方对不可抗力作出了与合同法一致的约定：不可抗力即“双方当事人在订立本约定时不可预见对其发生和后果不能避免并不能克服的事件”，为让当事人更清楚的了解何谓“不可预见其发生，且后果不能避免，且不能克服”，预租赁合同中使用了“包括但不限于”一词作进一步举例说明，如地震、洪水等。这些列举并没有穷尽所有不能预见、

5、不能避免并不能克服的客观情况，比如“SARS”之类。至于消费者所担心的开发商资不抵债等问题，并不属于上述不可抗力的定义范围内，因此使用“包括但不限于”一词不属于霸王条款，也不会出现消费者担心的问题。　　预租赁合同中法定代表人的更换对承租人的使用权有何影响?　　法定代表人通常是指依据法律或者法人组织章程的规定，代表法人行使职权的负责人，一般是指公司的行政负责人，如公司的董事长、总经理等。法定代表人是自然人，对外代表法人，它的权利直接来自法人的民事权利能力和民事行为能力以及法人组织章程的规定。法定代表人的更换并不影响法人对外的任何权利和义务。合同法第七十六条也对此作出明确约定“合同生效后

6、，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”。　　因此，法定代表人的更换对承租人对租赁物的使用权并不影响。　　何种合同条款才能称为显失公平?　　所谓显失公平，指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的如果履行对其有重大不利的合同。其特点是：第一，合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平，主要表现在一方要承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济利益上要遭受重大损失。而另一方则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利。该利益的极不均衡违背了民法的等价、公平原则，也违反了当事人的自主自愿。第二，一方获得的利益超过了法律所允许的限度

7、。第三，受害的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。　　因此，显失公平的合同对利益受损的一方而言，并不是其完全自愿接受的，由于该合同的订立过程具有瑕疵，利益受到损害的一方并未充分表达其意志，所以，从这个意义上讲，显失公平的合同也可以说是一方意思表示不真实的合同。当然，此意思表示不真实确与利益受损失的一方的过失有某种联系。上述三个要件必须同时具备才符合显失公平合同的构成要件。　　若解除预租赁合同，出租方、承租方各需承担的责任?　　出租方和承租方