酒店公寓论文

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1、酒店式公寓酒店式公寓开发流程分析6丄1市场定位酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒丿占式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客八的需求。投资者群依托于客户，如果物业不能满足客户的需求,就不会有人投资。6.1.2酒店式公寓的市场需求酒店式公寓的市场需求者主要有以下儿类：①海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员。国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员佼多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们对能选择办公楼，商住楼或商务酒店式公寓；作为住所，对选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一•般不会选择酒店。规模小、派驻人员少的海内外驻莞

2、机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。②国内及海外商务人员。山于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。③投资者。不少人购买房岸用于投资，他们一般选择八型而积较小，总价较低的物业，酒丿占式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。现在本地人的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。④小企业和SOHO族。少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用丁•办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办

3、公室已成现实，已有少数人在家办公,这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。⑤居家自住者。带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家Z用。此类需求者一般较少。上述儿类酒店式公寓的需求者屮，海内外机构是市场主力，投资者也占较高比例，其它人员或机构不是主耍角色。酒店式公寓的市场推广述需要一定的时间。6.13区位选择区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并

4、有完善的生活配套设施。为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒丿占密集的繁华市区，以吸引酒丿占的常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也耍交通方便,邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。6.1.4规划设计酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。而积小的酒店

5、式公寓中，居住空间同吋是办公空间。而面积人的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。在户型方血，早期开发以中户型为主，含少量大户型。后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。目前市场以50-70平方米/间的酒店式公寓为主。6.1.5选择装修标准酒店式公寓-•般都是精装修，装修标准有高标准利低标准两种。①高标准。有些酒店式公寓项目（例如深圳、广州等地）智能化程度较高，设置消防自动报警系统和口动控制系统；在地下车库、电梯厢、主

6、要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像対比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统筹。例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防白动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每八有信息接口，实现办公通讯自动化。②低标准。标准较低的酒店式公寓，与上述楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够彖华。装修标准的差距也在价格和物业管理费方曲反映出来。当然这种区分方法并不唯一，要根据各地的具体情况具休分析。6.1.6选择经营方式酒店

7、式公寓的经营方式-•般有出售、出租、租售并举三种。①出售方式。采川出售方式可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是人部分采川的经营方式。建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理，开发商不参与后期管理。山于开发商和酒丿占管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一•些不确定因素和隐患，小业主的权益难以得到保障。这种模式往往在后期经营中给开发商带來一些负而的影响。②出租方式。在出租方式卜S投资回收期长，而且存在较大的训场风险。例如某些城山的房地产