风情商业街区策划书

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1、电切特区储^验风情商业街区□万安平安小区一层商业营销提案口第一部分、项目概述一、德阳宏观经济概述：•2003年，德阳市城镇化水平为35%,城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。•德阳市经济相对发达，2003年人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币）,全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元,比全国高6.41%,比全省高25.11%。预计2010年

2、人均GDP将达到17000元,在现在的基础上翻一番。徳阳的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主耍传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什那烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购买力强劲。•德阳城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。——中国经济通涨率达到3%,银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，其实中国已经进入负利率时代,实际利率为二17616^,居民投资转向的潜在动力很大

3、，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%,就达到10个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。•县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，徳阳就占了5个（旌阳、绵竹、什那、中江、广汉）——我们的目标客户将放大到这些区域。二、德阳商业及商业地产概述1、商业分布及特点徳阳城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了徳阳的主要商业圈。在此三角屮，南街和长江四路共同营造了徳阳目前最繁华的商业地段。其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业

4、集中于南街和长江西路的交界处。德阳目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升木项目价值的一个机会。2、城市商圈的发展规划德阳政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成德阳的“盐市口”商圈。德阳的商圈正在南移。三、本项目概况本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江四路，位丁•徳阳市传统商业屮心区的边缘地带，距离

5、德阳核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。目前项目周边人气、商气较差，随着德阳商业中心的南移、成百的开业，木项口的商业价值将日益凸显。项目优劣势简要分析：一）、优势•区位优势：地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区Z间，享有庞大人流所带來的商气，同吋，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。—很倉人仇哎:t人仇龙••・软兔人仇龙规模优势：木案属于住宅底商，是未来核心商业区，4600平米的底商而积，形成“u”字形的商业长廊，具

6、备了形成规模商业的条件。人流动线的通畅性：如右图开发商实力：作为二重集团下属企业，其实力与信誉深受徳阳投资者的信赖。二、劣势•商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，木案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。•商铺进深大、投资门槛高：开间主要集屮在3.6ni左右，而进深最多的达到了22m,17米、21米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。同时，由于单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在60万元以上，限制了大量的中小投资者的介入。•项口建筑木身并无特色，外立面、产品形态、环境资

7、源都较传统，没有宜人的空间尺度。另外，底商由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘Z间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。通过前期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做岀了定量评估:业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表商圈的成熟料,度I丿.//内外功线的合理性建筑外工临价俗

8、/付伙力2投资冋报建筑喷応及丽业配住业种配比■业主商家•消费者开发ifii实力关注/选择的血耍性说明：•著名的雷达图一一竞争力作用模型，具有较高的参考价值；•业主与商家的选择接近，所以放在一起评估；•业主、商家与消费者在动线、建筑质量、商业配套、交通区位、商圈成熟程度等方面的选择比较接近；•针对这些选择，本案在后面的业态定位与产品改进屮将采取相应的对策。第二部分、项目总体定位□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。•所