六安正和城项目整体策划案

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1、引言上兵伐谋定而后动—随着时代、城市、市场的不断发展，只有通过客观的总结分析，才能赢得新的、更加辉煌的成功！我们这份报告，是基于理性思考和严谨的市场、项目分析后，得出对本项目认知。目录第一部分：营销策划指导思路第二部分：营销环境的详细调查第三部分：地块概况及六安市场分析第三部分：产品策略第四部分：卖点梳理第五部分：推广策略第六部分：开盘前销售策略第一部分：营销策划指导思路第一部分：营销策划指导思路营销策略是根据楼盘的定位而来的，其推广方式、媒体策略、受众的不同都对营销战术的实施有影响。所以，在营销策划的开始，再次对项目的定位及销售目标做出明确的定义.一、本案的策划原则根据项目的产品

2、定位为六安政务区中高档住宅楼盘，所以在本项目的形象推广，品牌推广上以上龙头精品项目的高姿态切入市场，通过价格策略充分体现出项目“高档而不贵”“物超所值”的价值感，在市场上创掀起新一轮的抢购风潮第一部分：营销策划指导思路原则1：差异化——切合市场，寻找差异化本案在营销策划方面充分考虑本地人的生活习惯，消费习惯，文化水平，迎合了本地消费而制定出一套完整的策划方案；打破常规。寻找本案与竞争楼盘的差异化，找出本项目的亮点，拟定了一套有效，切合实际的，可执行性强的策划方案。第一部分：营销策划指导思路原则2：创新——以创新的策划思路制胜六安楼市本案在区域市场属龙头楼盘，因此在整个营销策划过程中

3、，手法上我们寻找了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破六安楼市一贯的推广方法，寻找一套完善的，极具杀伤力的推广手法第一部分：营销策划指导思路原则3：速度——“以快打慢”，速度制胜目前区域市场的房地产发展速度惊人，同时推盘的楼盘近10个，给本案造成了很大的销售压力，针对这样的市场环境，如果不能快速推向市场，击破市场，那么在整个销售过程中将会出现很多竞争对手分吃这一块蛋糕，因此我们对时间的控制做了严密的布置。第一部分：营销策划指导思路原则4：效益——效益最大化快速出货，快速回笼资金，控制销售成本，达到效益最大化。第一部分：营销策划指导思路二、本案的推广思路针对本项目的入市时机以及

4、区域市场的各大楼盘的特征，结合本项目的特定的地理位置（政务广场东南，上风上水首席之位），建筑风格（artdeco风格，形式上靠拢），社区文化（创新，时尚，健康）等特点研究出本项目总体推广思路。第一部分：营销策划指导思路搭起推广平台寻找支撑元素逐个推广打动消费者二、本案的推广思路第一部分：营销策划指导思路中高档精品创新健康社区无线入户，太阳能功能照明第二部分：营销环境的详细调查一、宏观的销售环境熟悉当地的房地产市场是制定销售策略的第一步，从中发掘可以为项目所用的资源，可以为项目增加更多的卖点。第二部分：营销环境的详细调查1、区域市场销售法则六安市商品房发放预售许可证条件(1)已交付

5、全部土地使用权出让金，按税法规定依法交纳土地使用权出让、转让契税，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。六安市城市规划区内商品房预售，六层以上的商品房项目，有地下室的应完成总楼层25％的结构工程，无地下室的应完成总楼层33％的结构工程；第二部分：营销环境的详细调查(4)已确定施工进度和竣工交付日期；(5)向房地产行政主管部门办理预售登记，开发商提报商品房预售审批须进行成本认证，商品房交易合同须送交工商部门审查，申报的商品房价格须经过物价部门核查，并且相关部门要到项目工程现场进行

6、核查工程进度，还须支付万分之五的手续费取得《商品房预售许可证》。其他共性销售法则，一房多销，虚假广告，延期交付等第二部分：营销环境的详细调查1、区域市场销售法则二、区域市场广告的投放方式分析从了解广告投放的媒体方面入手了解区域消费者得信息来源，并以此为根据计算媒体投放的成本第二部分：营销环境的详细调查1、房地产广告投放的主要媒体（1）报纸媒体报纸广告是六安市唯一的线上平面媒体，楼盘广告主要集中在《皖西日报》(整版价格折后2万)和《新安晚报省版》；其中《皖西日报》占了绝大多数。《新安晚报》仅仅作为偶发性选择。第二部分：营销环境的详细调查（2）电视广告电视广告是六安市房地产广告线

7、上推广次要媒体，由于地方性电视频道少，六安电视房地产广告量少，制作水平低。（3）其他媒体指报纸以外的主要平面媒体，为户外，车体，印刷品，直邮，灯箱，道旗，条幅，墙体，短信，网络等等。1、房地产广告投放的主要媒体第二部分：营销环境的详细调查2、六安市房地产广告质量分析根据六安市目前的广告投放水平来分析，主要有以下几个共性（1）硬广诉求点不明确，甚至出现多重诉求点（2）软性广告少，而且广告诉求不明确（3）广告缺乏连续性，递推性（4）软硬广告配合不协调（5）软硬广告多集中