【精品】砀山可行性分析

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1、砺山欣诚食品有限公司项目地块调研报告一、市场阐述(-)市场现状1、以刚性需求为主：目前都以一套住房，2套以上的很少，所以都是以刚性需求为主。2、以改善性居住需求为主：从目前销售情况来看，大多数购房者都是以改善居住环境需求为主，这也以上面的刚性需求想符合。3、住房面积都以小三房和三房为主：目前的销售看，购房人群家庭一般都为2代以上，需求大小以三房为主。4、多层的接受度要大于电梯房：该城市房地产起步较晚，消费者还是比较认可传统的多层，对电梯房仍存在着一定的抗性，主要表现在，公摊大，电梯停电危险等因素；从该点也可以看出，本地的开发商对电梯房的产品诉求仍存在着不足。5、对项目

2、产品的耍求较低：因本城市房产发展较晚，整体城市的楼盘水平不高，而同样实现了数量、面积可观的销售，说明该城市的消费者对楼盘的产晶要求不是很高。6、商品房市场受着农民自建房和小型的沿街商住楼的冲击。（二）供应量与需求量1、供应量与需求量供应量：目前本城市在售和即将推入市场的项目有在水一方、紫鑫花园、御都星城，另该城市还存在不少零星沿街商住楼，从整体的供应和本城市的人口來看，供应量仍还未达到饱和状态。需求量：从08年各楼盘销售成绩来看，本城市的购房需求仍有很大的空间，乡镇市场有待挖掘，另从目前的销售情况来看，本城市多为刚性需求购房，投资需求仍有待挖掘，所以本城市的刚性需求量

3、和投资需求量有着较大的空间。（三）价格说明09年市场整体价格均为2200元，市于本项目区域配套齐全，加上周边学院较多，本案销售综合价定在2300元/平方米左右为宜，如果木案环境设计、配套设施完善和户型面积设计合理，加上营销策划手段的运用，那么综合价可达到2500元/平方米。随着经济的发展，砺山县房价将不断上升。□1600元■1800元□2200元二、市场趋势：消费者消费意识的提高，楼盘附加值成为市场竞争卖点从冃前的购买人群走访来看，随着房产市场的房展，消费者对小区具备的各项设施也更加关注，项冃绿化、基础设施等将在消费者选房中占据越来越大的影响力。面积趋小、功能性三房将

4、成为城市市场的主流：随着本城市房价的提升，该速度将会大于消费者收入的提升，用以衡量单价的提升，消费者能承受的总价，所以木城市的商品房的房源面积将趋于冃前面积的小化；仍以2代以上居住在一起为多的购房人群看，未来的方房产发展将趋于理性化、功能性三房将成为市场的主流。消费市场分析:1、消费者的来源：目前从走访中发现，以本城市城区居住为主，另还有一部分农民进城的群体;2、消费者的构成：以公务员、教师、个体工商户、部分城镇人群为主，另还有一部分外出打工者,节假日返乡购房人群;3、消费群体的年龄构成：从整体市场发展来看，该城市消费者年龄构成分以下几个方面25-30岁，主要以婚房需

5、求为主，该群体购买力较弱，但是对婚房存在着需求，所以该群体的购买血积较为模糊，如小家庭购买为90平米以下的房源，还有部分存在着一家三代生活的需求，该群体购买的房源主要为三房为主;30—45岁：该群体为本城市主要消费群体，半数以上都属改善性购房，有着相对较强的购买力，该群体购买的房源主要集中在120—130平米;45岁以上：在本城市该群体对居住的需求和投资欲望并不强烈,他们的购买行为多数是为子女购买婚房。所以该群体与上而25—30岁的群体购买而积重合。消费特征：房价依然是影响消费者购买的主耍因素。消费意识逐渐趋于理性：因本城市房产市场发展起步较晚，按正常市场规则来讲，该

6、城市的消费者的消费意识应处于非理性状态，但是由于近两年来，中国房产市场的动荡，加上舆论的介入传播，而本城市的消费者的文化水平有限，对本城市的房产趋势缺乏判断力，所以中国房产动荡的舆论对这些消费者同样产生了影响，所以本城市从消费意识来看，呈现出理性的状态。地块投资说明：综合砺山房地产特性，目前整体市场商品去化速度较慢，消费者也逐渐趋于理性，在该种市场特征的前提下，本项目入市后必然会有着较长的销售周期，无法实现快打快销，无疑会增加本项目的财务成木；所以结合房产投资角度来看，如本地块地价相对较低，则本项目按照正常的迎合本城市市场的产品形态去规划进行，同样也是有着一定的投资可

7、行性的（建议对红梅小区进行透彻分析）。地块销售价格测算:宗地面积=36756.60+12379=49135.673.7亩出让面积二35422.78+12379=47801.7871.7亩按1.5的容积率计算总建筑面积47801*1.5=71701m2土地成本：50万/亩*71.7=3585万，成本为500元/nf按40万元/亩计，土地成本为400元/nf建安费600元/rtf有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本配套费300元血勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察