【精品】贷款不成,买方是否须承担违约责任

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1、贷款不成，买方是否须承担违约责任李仁正2009年12刀，在某中介的居间下，房东金先牛与买方马女士签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定马女士以260万元购买金先生名下的位于长宁区长宁路的某处房产。付款方式为：马女士于签订买卖合同当日支付90万元首付款，剩余170万元房款通过银行贷款方式支付。然而，山于年底银行收紧贷款的原因，马女士的贷款未能获得银行批准，导致马女士无力支付剩余购房款。2010年2月，金先生诉至长宁法院，要求解除合同，并要求马女士依买卖合同约定赔偿总房价款20%的违约金（即人民币5

2、2万元）。马女士辩称：其耒能通过银行贷款批准是由于年底银行政策收紧所致，并非是rh于其自身原因所致，因此同意与金先生解约，但拒绝承担违约责任。长宁法院审理后认为：付款义务是买方的主要义务，买方因贷款不成逾期不能付款，理应向卖方承担违约责任。本案屮，作为购房者，马女士应对相关国家政策和银行政策变化有预见能力。现马女士辩称因为银行政策收紧导致其不能贷款，所以无须向金先生承担违约责任的观点，本院不予采信。根据本案的实际情况，合同屮20%的违约金约定过髙，本院酌情予以调幣。因此，法院判决，解除双方签订的买

3、卖合同，马女士向金先生支付违约金人民币8万元。律师点评：在我国口前司法实践中，因为没有采纳情势变更原则，所以买方若因银行政策变化导致不能贷款的，仍须向卖方承担违约责任。因此，上海欧瑞腾律师事务所李仁正律师建议：在签订《上海市房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求，若买方在银行贷款未获批准应在多少H内补足;作为买方则要考虑淸楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。上海市房地产买卖合同样木特别告知一、

4、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。三、合同内的空格rh买卖双方当事人商定后如实填写；【】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除；四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立

5、房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一厉地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在介同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可

6、就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。3、房屋交接是岀卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使川说明书应一并转移给买受人，买受人亨有“两书”规定的权益。4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使川功能。房屋超过合理使川年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。5、房地产买卖合同签订前，

7、买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记（备案）资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护口身权益。6、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。7、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。8、房地产买卖后的土地使川权（1）居住房屋居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之

8、转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第（一）项如实填写。未补交土地出让金的花园住宅岀售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第（二）项。（2）非居住房屋该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第（一）项，其中，房地产权证注明十地使用年限的，应如实填写。按照法律、法规、规章规定，划拨土地上厉地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳十•地使用权出让金，当事