转让土地与转让在建工程的税务风险分析

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1、房地产公司如何界定转让土地和转让在建工程?在税法中,转让土地使用权和转让在建工程是两种不同性质的应税行为,前者属于增值税税目中的转让无形资产,后者属于转让不动产。二者交税也存在一定差异。例如,一家房地产公司,一种选择是将土地使用权直接转让,另一种选择是将土地使用权进行持续投入,最终转让不动产（在建工程），二者交税还是有很多不同:增值税不同直接转让土地转让不动产（在建工程）营改增前取得的土地可以选择5%简易计税，且可以差额征税减除成本；营改增后取得土地只能选择10%—般计税，且不可差额征税减除成本（目前尚无差额政策）。属于房地产老项目可以选择5%简易计税，不能差额征税减除土地成本；属于

2、房地产新项目只能选择10%—般计税，且可以差额减除土地成本。二、土地增值税不同直接转让土地转让不动产（在建工程）由于未做投入，按照土增要求不能加计扣除；由于后续房地产企业做了投入，属于房地产开发，可以加计扣除20%,且可以扣除开发费用10%。三、转让限制不同直接转让土地转让不动产（在建工程）按照城市房地产管理法39条规定，房地产企业取得出让土地，投资额未超过25%不能过户。实务中很多房地产企业直接转让土地挡在这一条。转让不动产通常超过投资额25%,不受限制，土地可以同步实施过户。由于转让土地使用权和转让在建工程的巨大差异，尤其是转让限制的存在，企业在实务中常常试图将转让土地使用权转化

3、为转让在建工程，但问题是，达到一个什么样的标准才能算是转让在建工程?国税总局对此问题并无明确规定,实务中税务机关常常比照房地产管理法的规定将25%作为标准进行实施,也就是说，超过25%土地管理部门同意过户，税务机关也认为不再是土地使用权直接转让，这个逻辑是站得住脚的,我们在具体咨询业务处理中也坚持这个观点。但需要提醒大家的是，仍然有个别地方税务机关做出了自己的独特规定,最典型的的就是河南地税。河南省地方稅务局关于调整土地增值稅核定征收率有关问题的公告河南省地方稅务局公告[2011]10号所有纳稅人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值稅。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计

4、算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。在上述文件中,谈到转让土地时,河南地税给出了一个独特的标准：30%,而且是建筑物占总售价的30%,比如总转让价款9000万，其中建筑物只要超过3000万，土地只要低于6000万就属于转让在建工程（不动产）。究竟这个标准同投资额25%标准孰大孰小？需要根据项目情况进行具体测算,不可一概而论。