广西桂平【西山御府】项目整体策划建议方案

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1、山御府整体策划建议方案区域市场分析二、项目周边市场分析1.1总体市场环境概述市场不够成熟，产品品质偏低在桂平市场，重视品质生活的培养A.地产市场尚未成熟的桂平，应重视品牌的培养与利用B.在建立品牌的同时练好内功，加强楼盘本身的质素，引领品质生活C.消费者关注楼盘的价格，对楼盘本身的质素更重视产品同质化严重，配套不全品牌竞争的核心是品质竞争A.品质竞争，包括规模、户型、园林、配套、物管、价格等的综合优势B.大型楼盘、成熟楼盘都具有综合素质优势，以差异化的个性及形象在市场占据一席之地C.区别于竞争对手，以品质为核心的形象差异吸引力高园林不精，物管不专高品质生活要从细节做起A.园林的规划，园林的

2、规模，园林的特色都成为项目品质的具体体现，是围绕生活的生动展露B.重视园林建设，从最细节的地方做起，赢得竞争优势C.优质的物业管理服务体现品质生活的价值1.2市场机会点市场缺乏高品质的楼盘，表现在楼盘本身的硬件配套不完善，使消费者尤其是高端消费者没有好的选择。因此，要做高品质的楼盘，必须从户型、园林、配套、物管等细节综合展现出来，才能引起当地市场的轰动，成为桂平的标志性楼盘①周边住宅状况1.3竞争对手分析目前桂平在售楼盘约13个，从规模、开发周期、产品及档次等因素考虑，“现代人家”、“幸福家园”、“郁江湾花园”、“七星花苑”、“丰宝大厦”及“粤桂花城”六大楼盘是目前我们重点关注的在售楼盘•

3、现代人家规模总占地40223m2，总建筑面积145918m2建筑形态6栋17层绿化率30.2%总户数1000多户开盘时间一期二期三期2007年3月2009年5月1日接受预约待定住宅销售情况一期二期三期约300户，销售率达95%约200户，预约中约500户，未推出住宅均价一期二期2500元/nf2600元/nV热销户型88m2（二房）、118-139m2（三房）现时促销策略现购一期现房即赠2年物业、电梯费商业商铺28间,已售8间，临街商铺12000元/nf,内铺是6300-9000元/nV；二楼商场还没推出，暂未有招商计划主要推广渠道户外广告牌、三联DM广告、桂平有线电视•幸福家园酣莫总占地

4、面积36亩，总建筑面积88000m2建筑形态9栋多层（6层）、2栋小高层和7栋高层（17层）绿化率35%总户数约680户，其中一期370户开盘时间2008年8月住宅销售情况一期：多层销售率达90%;小高层和高层销售率达45%住宅均价多层均价为2700元/nf、高层均价为2980元/nf热销户型113nf〜132m2（三房）现时促销策略98折优惠商业商铺未推出主要推广渠道户外广告牌、新发现DM•郁江湾花园酣莫总占地面积31亩，总建筑面积86000m2建筑形态一期：1栋高层（16层），1栋多层二期：3栋高层绿化率30%总户数约700户，其中一期246户开盘时间2007年1月住宅销售情况一期：总

5、销售率达80%,其中多层已售完二期：未推出住宅均价2700元/nf热销户型98m113m129m2（三房）现时促销策略5月20日前凡持有效教师资格证或公积金贷款资格者，每套均可优惠15000元商业主要推广渠道户外广告牌、广西雄基信息、桂南路北段外设销售接待中心•丰宝大厦酣莫总占地面积11550m2，总建筑面积83000m2建筑形态16层高层商住楼绿化率总户数约600户，其中一期约300套开盘时间2007年初住宅销售情况一期销售率达95%住宅均价2700元/nf热销户型80.39-90.19m2（二房）现时促销策略商业首层商铺：12000元/册，现转让价达20000元/nf二层：约200

6、0m2,已经由“鸿泰家电"老板下定三层：已经有客户下定主要推广渠道现场销售中心•七星花苑酣莫三期占地37000m2建筑形态多层及别墅绿化率总户数别墅61套，洋房140套开盘时间2008年9月住宅销售情况销售率达50%住宅均价多层：2880元/m2-3200元/nf别墅：（带花园）2900元/平方米（不带花园）2200-2300元/平方米热销户型13501—147m2（三房）现时促销策略96折优惠商业未推出主要推广渠道前期在桂南路北段外设销售接待中心（现已撤消）•粤桂花城规模总占地143亩建筑形态别墅、多层、小高层绿化率总户数约800户，一期已交楼，二期60套（多层），三至五期约500套（未

7、推）开盘时间06年开盘住宅销售情况二期多层销售率达85%住宅均价多层：2700元/册别墅：130万/幢（约4600元/itf）热销户型113-139m2（三房）现时促销策略96折优惠（一次性付款）商业商铺面积40-60m2,均价5500元/itf主要推广渠道现场销售中心•“现代人家”、“幸福家园”、“郁江湾花园”和“粤桂花城”后续供应量大，是项目主要竞争对手；•竞争项目的形象差异不大，过多依赖项目拥有的自然景观、规模以及