华侨城开发节奏

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1、2.国内案例——深圳东部华侨城大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产搭建价值平台；后期通过地产回现促进旅游滚动开发深圳东部华侨城开发时序安排旅游开发分主题园区阶段开发：先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目开放项目开发特征开发目的关键因素环境塑造与形象展示文化旅游产品打造为主刺激性主题体验产品打造为主旅游开发公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发矿泉SPA：公众矿泉SPA培育会员制S

2、PA和健康管理高尔夫：公众球场培育会员球场成熟山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大汤泉区组成；因特垃根活力矿泉和健康管理中心面向高端客户，推广会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600－800元/次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值；18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级会所，驱动地产开发；山林矿泉会员健康管理私人球场公众球场66打练习场酒店开发高级酒店立形象为先，服务地产客户与商务政客；主题酒店跟进开发，服务游客，形成主题酒店群因特

3、拉根酒店外观因特拉根酒店大厅檀越主题酒店房车主题酒店瀑布主题酒店大地产开发地产开发在拟选区域资源成熟时进行开发，发挥依托区域的峰值价值阶段开发Ⅰ基建和环境恢复，塑环境可进入；Ⅱ立形象育资源和区域价值；Ⅲ完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；Ⅳ旅游与地产起飞双赢塑环境，梳交通，解决山地区域可进入性和可游玩性核心项目开发树立区域形象5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入强化娱乐和节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区

4、域价值依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利2.国内外案例研究——成功经验借鉴总体开发原则旅游开发酒店开发地产开发早期：区域早期通过旅游开发促进地产开发与销售；中期：因旅游运营收益较少，同时收益期较长，投入较大；区域开发主要依托地产开发快速回现，支撑区域开发的财务运营；后期：地产开发的回收资金反哺旅游投入，景区旅游进入到深度开发早期：低投入，快速见效，建立区域旅游新形象，覆盖较广客户群；中期：旅游产品档次升级，打造高端旅游产品；后期：旅游产品不断深化，增加新的吸引点；早期：少量高端酒店建立形象，以中

5、端酒店开发为主，满足游客需求；中期：随着高端旅游度假产品开发，酒店规模和档次不断提高；后期：酒店根据地产开发驱动力需求而进行设置；早期：依托成熟市场和区域高认知度资源开发相应物业；中期—后期：地产产品随旅游产品升级，不断高端化；3.重庆环城游憩带旅游地产现状旅游地产环境分析重庆作为西部发展的龙头城市，率先富裕起来的阶层，出现了二次置业、多次置业，并且从城市里向郊区迁移的趋势。从西方发达国家的发展历程来看，重庆已经进入了城市化发展的第二阶段——郊区化阶段。随着道路的完善和私家车的普及，近郊旅游中休闲度假游和会务游所占

6、的比重越来越大。为满足日益增长的休闲度假游和会务游的需求，近郊的各个景区如南山海昌加勒比、九龙坡海澜云天、北碚十里温泉城、渝北玉峰山等都加大了开发力度。另外一些用于休闲度假的度假屋、度假酒店和企业用于接待、培训、会务等的企业会所也会与游艇俱乐部、山地高尔夫、狩猎俱乐部等一起陆续登场。旅游与地产的横向联合必将带动景区影响力和消费力的提升，形成新的区域热点。目前重庆的旅游地产都是通过营造一种休闲度假的氛围来提升楼盘的形象，越来越成为房地产商手中的一张王牌。旅游地产的经营模式已被各郊区楼盘灵活应用。他们或依托较好的自然风

7、景资源；或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。这是城市中心及周边用地条件较好的土地日渐稀缺后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种新体现。土地供应分析重庆旅游地产市场处于稳步发展阶段…旅游地产环境分析发展相对成熟，已形成高、中、低三级价值体系旅游地产环境分析中、高端度假物业在近郊有较好的市场实现性相对低端度假物业而言，中高端房产消化速度较快，单盘年均消化速度在2-5万平方米左右，市场实现性较好