商业地产分析

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1、商业地产分析商业地产概念商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的T业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。二、特点1)投资资金大2)运转周期长3)投资风险人4)投资收益高商业地产往往需要投入大量资金进行开发、运营，受开发模式的影响，运转周期偏长，资金回笼较慢，进而影响项口资金运转，增加投资风险；同时受市场的影响，运作风险人，使

2、得商业地产存在较高的风险。商业地方的投资收益往往是住宅地产的1・5倍至2倍，其升值潜力大造就了商业地产的高收益率。三、发展现状1)短期商业面积供给量过大受房地产调控政策的影响，越來越多的房地产开发企业为了规避风险，大量的房金将投资方向投向商业地产；同时商业地产的投资收益率相对比较高，吸引了越来越多的房企投资商业地产；外来资金的进入，发展大规模的商业地产，使得短期内商业地产的供给量增加，供给量过人。2)从事商业地产专业人才缺乏，商业地产项目运作经验不足近几年商业地产的快速发展，国内商业地产发展历史短，城市发展不平衡,经营运作不成熟，对国外的商业地产运作经验还处于吸收接纳阶段，缺少专业的商业地产人

3、才，缺少实际的运作经验，缺少实际的操作经验。3)商业地产项目定位同质化由于缺少专业的商业地产人才，使得许多投资企业在开发商业地产时，生搬国外经验或者国内成功的商业地产运营模式，缺乏对实际情况的把控和创新，使得商业地产项目定位同质化严重，缺乏实事求是和创新。4)盲目追求规模，空置率高；由于技术原因以及开发企业盲冃的追求商业地产最大效益，许多开发企业在缺少实际数据支持的情况下，在对市场认知不够深入的情况下，盲目的追求商业地产的大规模化，往往超出了市场的实际需求，造成高空置率，降低了商业地产的价值及升值潜力。5)开发商普遍短线操作。由于商业地产投资大，运转周期长等特点，使商业地产的投资者往往面临资金

4、周转的压力，特别是屮小型投资者，为了解决资金压力，尽快回笼资金，投资往往将所投资的商业物业以出售的形式处理，以缩短运作周期和资金冋笼周期，这就出现了开发商普遍的进行短信操作现象。四.利好因素1、政策环境更趋规范商业网点纳入城市规划随着商业地产的不断发展，各种问题层出不穷，同时政府看到了商业地产对城市发展、对经济发展带来的巨大作用，政府相继岀台各类政策对商业地产进行规范管理，更大程度的支持商业地产，同时对商业地产进行规划，让商业地产逐步走上合理性发展。2>融资渠道发生变化银行与外资锦上添花商业地产是一个高投资性行业，资金需求量大，增加了商业地产开发的难度。2006年开始，银行企业开始对商业地产的

5、“扶持”，降低了投资者的资金压力，同时外來资木对商业地产的投入，促进商业地产的快速发展，拓宽了商业地产的融资渠道。五、发展趋势1、商业地产项目逐渐专业化.科学化、大型化随着对商业地产发展过程中出现问题的持续探讨，国外商业地产运作经验进一步被国内开发商学习和采纳，国内商业地产运作模式逐渐向专业化、科学化转变。开发规模不断增大，逐步向大型商业模式发展。2、逐渐趋向于城市综合体类型发展，业态越来越完善随着市场的发展，城市综合体越來越受到市场的亲睐，主要是综合体能全面满足商业的不同需求，经营的业态比较全面，涉及面广，能全面满足日常生活所需，因此越來越多的商业地产趋向于向城山综合体发展，经营业态也越來越

6、完善。3、政府将越来越重视商业地产的开发与规划；商业地产的快速发展，对城山•的经济带來了巨大的贡献，将会受到政府的觅视。商业地产在自身发展中存在很多不足，以及对城市建设发展的规划，政府将会越来越重视商业地产的开发和规划，促进商业地产的发展。4、商业地产面积在城市中比例将持续加大。在商业地产高收益的诱惑下，越来越多的外来资金投入商业地产，加之在房产调控政策的影响下，越来越多的房企将投资方向转向商业地产；政府对商业地产的支持和规格等等因素，商业地产面积在城市建设中比例将持续增加。5、商业地产将发展到三四线城市随着经济的发展以及房产市场的影响，商业地产投资看到了三四线城市商业地产的升值空间，这就带来

7、三四线城市瀚业地产的发展，主要以小型商业地产为主。深圳同致行物业顾问有限公司南宁分公司桂平【西山御府】项目策划师覃小峰