人防车位政策解读

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1、在Fl常生活中，为解决停车难问题，有的物业小区利用小区的人防工程作为地下停车场，收取车辆保管费用，有的物业小区开发商甚至将此类地卜-停车场划出独立的车位出售。这些做法已延续多年，很少有人对此提出异议。近年來，随着人们维权意识的增强，有的小区业主对此产生了疑问，小区人防工程是不是小区的公建配套设施，是否可以作为地下停车场；如果将人防工程改建为地下停车场，地下停车场的车位能否买卖，车位能否办理产权登记，地下停车场的管理收益是否归全体业主所有，等等。这些问题，实际上都与物业小区人防工程的权属归展有关。为此，笔者拟在分析物业小区人防工程权属归属

2、的基础上，就如何解决上述与物业小区人防工程相关的问题提出一点建议。【提示一】物业小区人防工程的法律属性由于《物权法》的缺位，当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法。相关的规定散落在与人防工程有关的法律、地方性法规和地方政府规章中。以广州市为例，H前，适用于广州市的规范人防工程建设与管理的法律、法规、规章主要有《屮华人民共和国人民防空法》、《广东省实施〈屮华人民共和国人民防空法〉办法》、建设部《城市地下空间开发利用管理规立》以及《广州市人民防空管理办法》。这些立法人多涉及到人防工程的法律属性问题，如1997年1月1F1起施行的《中

3、华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时出投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。20

4、03年4月1口起施行的《广州市人民防空管理办法》则明确规定了民用建筑必须建设人防T程作为配套设施，该规章第十九条规定，城市新建、扩建或者改建的住宅、旅馆、商店、教学楼和办公、科研、医疗用房等民用建筑，必须按相关标准同步修建防空地下室；配套建设的防空地下室，应当与主体工程同步配套建设，所需资金，纳入建设项日投资计划。改建、扩建的民用建筑，如无建设用地同步修建防空地下室的，经市人民防空主管部门审查后，可另行安排易地补建。同时，规章第三十三条、第三十四条规定，人民防空工程和设施在符合城市规划前提下，可以开发利用。鼓励单位和个人按照平战结合、有

5、偿使用的原贝0,在平时用于经营活动。但按规定不能开发利用的人民防空工程和设施除外；人民防空工程平时使用实行使用证制度。工程使用单位应当向工程所在地的区、县级市人民防空主管部门提交相关资料，办理备案登记。从这些法律、法规和规章的规定可以看出，物业小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，而冃遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护'啲原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时出人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻

6、挠和干涉。明确这一点，对于我们继续探讨物业小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。【提示二】物业小区人防工程权属的具体归属按照“谁投资、谁所有、讹受益、谁维护叩勺原则，在物业小区出售之前，物业小区人防工程的权属属于物业小区开发商，是毫无疑问的。但在小区已经出售并交付给业主使用后，人防工程是属于开发商所有还是属于全体业主所有，则存在争议。有的业主认为，既然人防工程是小区的公建配套设施，其权属当然应该是小区全体业主所有。有的开发商认为,开发商出售的只是每一套独立的房屋，在商品房买卖合同屮也没有约定包括人防T程在内的公建配套设施提供给业主使用

7、，因此应该属于开发商所有。这些观点都有失偏颇。首先，并不是所有公建配套设施都彖楼梯、管线一样，是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用。有的公建配套设施是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，在空间上能够个别地、单独地存在，其权属也可以独立的存在。如小区范围内建设的学校，虽属公建配套设施，但其权属由开发商依约定移交教育部门。具次，与学校一样，作为公建配套的人防工程也是一种特定的、独立的物，但即使开发商没有在合同中约定将独立存在的建筑物归所有业主共同所有，这些建筑物也不是当然的归属开发商。对于人防T：程的具体归属，笔者认

8、为,还是应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则予以确定。根据1997年3月1R起实施的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条规定,按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费