嘉兴商城增设过街天桥的可行性报告

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1、H品時匸網赫凋菲淒I詞农卩:曲瞇調■•••-■■-.■■■•••••1嘉兴商城增设过街天桥可行性分析报告—、项目名称：嘉兴商城增设过街天桥项目。二、项目现状：1、嘉兴商城于1996年开张，是一家大型室内小商品市场，位于嘉兴市区商业中心——中山路与建国南路的交汇处，建筑面积达25000多平方米。2、嘉兴商城分为东、西商城，沿建国南路东、西两侧相对分布。东商城长约97.8米，主要经营鞋类（箱包）、床上用品、居家饰品、窗帘等，共有店铺116个（包括4个辅助业态人西商城长约171米，主要经营女装（内衣）、牛仔系列、男

2、装、童装、饰品（化妆品）等，共有店铺355个（包括2个辅助业态）;整个商城共有店铺471个。3、东商城一层共有三扇大门，西商城一层共有五扇大门，可穿插进岀。连贯东、西商城二层的有一座过街天桥，设置在东、西商城的最北端。一层平面图：二层平面图：T叫T—].]订―—[T—ITg.lar^i开R.Rffi.FffiH干IT二Rffi•上冋三、环境分析：从第五个租赁期至今，通过日常的观察和调查，嘉兴商城消费者的人流走向如下：1、嘉兴商城消费者的人流主要来自建国南路中山路方向，并主要从东商城1、2号门以及西商城1、2、

3、3号门进入嘉兴商城。2、消费者进入商城后的线路主要可分为以下儿条:3、从上图可看出：（1）大部分的消费者从东商城进入商城后很少逛东商城二楼；（2）大部分的消费者从西商城进入商城后很少通过过街天桥进入东商城；（3）在逛完西商城二楼后大部分消费者均选择离屮山路最近的1、2、3号门离开。4、原因分析：（1）由于东商城二楼的业态定位冇一定的问题，加上过街天桥位于最北端,造成消费者在逛完东商城一楼后很少逛东商城二楼，或逛完四商城二楼后很少通过过街天桥进入东商城二楼。（2）由于大部分消费者从西商城1、2、3号门进入商城，

4、并通过楼梯或电梯进入西商城二楼，而西商城二楼是由两条南北走向的主干道和五条东西走向的次干道组成的环形通道，且西商城二楼业态受消费者的欢迎程度由南向北呈上升发展，造成大多数消费者的走向为先沿着主干道由北向南，继而通过某一次干道到达另一条主干道（只有少部分消费者会直到南端底），然后沿着主干道由南向北，并通过离中山路最近的楼梯或电梯从一楼离开商城。（3）从以上2点分析可以看出，由于整个东、西商城未形成环形、立体贯通的通道，加上东商城二楼以及西商城南端的业态定位有一定的问题，使消费者在逛商城时会产牛“断路”的现彖，往

5、往消费者在逛完某一层面后直接离开商城,也间接造成部分业态的消费者流量未达到整体流量的平均值，成为人流死角。四、项目改造方案：1、项目改造方案力求做到符合以下四大要求：（1）符合嘉兴商城长期健康发展的要求。（2）符合政府对于该区块规划的要求。（3）符合总公司社会效益和经济效益的要求。（4）符合日常经营管理的要求。2、以上四个“符合”是考虑项目改造方案的基本出发点和最终归宿点。针对上述要求，在建设主管部门批准的情况下，考虑第六个租赁期开始于东商城最南端3号门处由东向西至西商城3号门处增设一条与现有过街天桥一样的天

6、桥。如下图：士出卄t叶卅十I十卅十円士卅士IT+Htl十I十卄I十F门一;五、项目改造分析：1、增设一条过街天桥不占道，不破坏城市的整体规划，且不影响东、西商城楼上的住户。2、增设一条过街天桥不影响整个商城的整体美观，增加了商城形象的展示立面。3、项目投资不是很大，通过调整业态分布（略）以及调整部分业态的店铺租金标准（见笫六条），可于较短时间内收冋投资。4、项目改造后，使整个东、西商城的人流通道形成一个环形、立休贯通的双环冋型结构，使消费者进入商城特别是进入商城二楼后，均可通过任意一条过街天桥进入对面的商城，

7、最大化的提高顾客的商铺到达率，增加人流在商城停留的时间；同时，东、西商城贯通后，形成简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。5、项目改造后，使商城人流的水平动线和垂直动线更为合理，同时新增加的过街天桥成为新的缓冲空间，可以对不同的顾客进行分流，既方便消费者快捷的往返东、西商城，乂能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。6、项目改造后，消费者可以从2条过街天桥往来于东、西商城，既可以提升东商城二楼的人气，也可以提高西商城二楼南端的人气，使店铺的出租率以及价值利用达到最

8、大化。7、通过项目改造、扩大店铺数量，能吸纳更多的从业人员，特别是下岗职工。8、通过项目改造，可以吸引更多的经营者加盟，吸引更多的消费者光临，进一步提高经营收入，为国家创造更多的财税收入。9、通过项目改造，不但便于消费者往来东、西商城，也为商城的日常管理带来了便利，使整个商城的管理形成一个整体。六、项目财务分析：（-）项目投资估算（略）。（-）项目收益估算：1、根据当前整个市场经济形势复苏的程度和速