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1、第一章项目概况第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州帀位于山东省东部的黄海Z滨，胶州湾畔。是青岛币的卫星城币以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。本项H的区位恰好处于这个特殊的地理环境Z中，项目规模适中，地块位置是市场耒来的热点胶州市商业一条街，具有鮫好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）1、规划用地总血枳：125674m22、总建筑面

2、积：1142力m2多层住宅建筑面积：55313m2小高层住宅建筑而积：10750m2联体别墅建筑而积：25968m23、居住总户数：754户4、绿化率：35.8%5、容积率：0.98第一节：项Hswot分析一、优势s1、白然环境木项目地处胶州币兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州M政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及口然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边口然环境良好,四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2、交通环境本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，來往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。二、劣势w

3、1、城市配套虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，木项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致木项目缺乏居住氛圉，市民对本地块缺乏“认同感”。2、项目遗留问题本项H前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项H在前期销售阶段上岀现“热情预订，迟疑退款”的局血，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望,在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为木项目前期销售增加了难度。3、开发商品牌开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在木地属外来开发商仍缺乏木地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产

4、生较人影响，导致销售成木及宣传成木的增加。4、交通状况虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成木。三、机会点o1、政府规划开发利好因素胶州市政府提出将木项「【周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项忖周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，煤响住房消费升温。2、地理区位优势目前胶州市厉地产市场不成熟，但莫地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此吋介入胶州M地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给■…需求”，便可以抢占“先机”。

5、3、客户资源充足多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度世界著名企业纷纷落八胶州市，包括I比界箸名跨国公司abb、美国dole徳国degussa韩国hyundai海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的慕础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项口开发提供了乂一利好因素05、工业开发区汇聚了人气胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带來人气的上升,而木项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四、风险t1、

6、市场因素从H前胶州市的房地产市场看，项H竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发丿制期测算，一旦这些开发商都淸晰地认识到产品“差异性”的巫要性或迅速模仿。那时,木项目还是具有一定市场竟争的风险性。2、白身因素本项li前期的“棘手”遗留问题，导致了并户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程屮不能有效的把握形象•…品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析从市场调研结果分析、木项口的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项n有关的各种要索，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导

7、性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-…需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。第二章定位策略第一节定位耍索分析1、区位利好因素分析本项日顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打岀“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空口，以出园山水的白然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资冋报的风险将会大人降低,对消费者而言，产品的附加值己人于产品木身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求…■供给理论。第二节项目定