南通商业市场分析

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1、城市概览南通，地处我国东海岸中部，氏江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形斗岛。它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，海岸线210公里，其中可建5力吨级以上深水泊位的岸线40多公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区Z-o南通下辖崇川区、港闸区、富民港经济技术开发区、狼山旅游度假区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。n前，南通市以轻纺工业为主体产业形成了纺织、轻工、仪器机械、电子、化工、医药、建材、造船

2、、电力等多门类的工业体系。2003年，南通全市国民牛产总值达到1006.65亿元，一、二、三产分别为141亿元、515.77亿元和349.88亿元。目前，己有少量的日、台及欧美企业入住南通市开发区内，预计未來入住的外金数量还将不断壮大。近期规划：南通市近期建设规划提出要突出发展中心城市，扩大市区范围和人口规模,到2010年南通市规划城镇总人口达到418万人，其中南通市区人口达到100万人，城市化水平达到50%,城市规模100平方公里。2006年南通全市人口770万人,其中市区人口86.64万人。从人口构成上看，南

3、通市目前非农业人口比重仅占30.21%,城市化率较低。非农业人口大都集中在市区，市区非农业人口占全市非农业人口比重约为35.33%。市区人口不断增长，而同时户均人口不断下降二行业环境分析小结南通市临近上海，H集“黃金海岸”与“黄金水道”优势于一身，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一，应该说南通具有成为沿海发达城市的先天条件。但是，南通市经济的发展却一直落后于周边长三角的其他城市，房地产市场的发展相对比佼落后，特别是商办项目的定位与规划。主要体现在对十•地出让控制力度不够，投资主体单一，供求失衡。通过06年以来

4、的土地出让•情况来看，供应结构已经有很大的改善。所以耒来南通的发展的前景是广阔的。南通市是否能尽快跻身于沿海发达城山之列、人幅度改善投资环境，主要取决于该城山未来对城市区位优势、港口资源的利用情况以及政府对产业的导向。最主要的一•点是对外通路的建成（苏通大桥和连接上海的客运铁路）。新城区板块（洪桥路以南，跃龙路以东）新城区高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，己成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已止常投入使用，CBD雏形己成；周边扎堆有风凰•莱茵

5、苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园、优山美地等一批高品质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓的存在使得该板块的牛活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区（CLD）o南通市老城区基础配套设施已经比较齐全，但由于建成时间较长，大都比较陈旧。随着新城区的建设形成，包括体育会展中心、大学城在内的一些高水准、大体量的市政设施以及配套服务设施即将开工建设，对该板块的商业市场带来巨大的发展机会。三南通城市商业市场分析1、主城区商业格局随着近年來南通经济的发展、市民消费

6、能力的提高和商业坏境的改善，主城区基木形成T“2+4”的商业格局形态，即2个商业中心一一南人街、桃坞路，4个商业街区——外环北路、钟秀路、青年路、工农南路。南人街作为南通商业核心，集百货、餐饮及休闲娱乐于一体，总商业规模在30万平方米左右；桃坞路作为商贸及休闲娱乐的特色街区，主要项目有桃坞路服饰城、金碧辉煌等；外环北路与蚀秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业市场为特色；工农南路及外环北路延伸（越江路）以汽车展销及汽配为主要特色；青年路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地；共同形成了南通多样化的商业布局形态。市

7、级商业中心南大街商南大街位于濛河环绕的市屮心中心区域，是南通传统的商业中心，也是1=1前商业价值最高的地段。南大街商圈包括南大街、八仙城、人民中路，以南大街北段（十字街一中远桥,长250米）为核心地块，南大街南段（中远桥一段家坝，长500米）区块，八仙城区块，人民中路（友谊桥一和平桥，长400米）区块，整体上呈“丁”字型分布。对于南通人民來说,南大街簡圈在南通商业体系中的地位，相当于北京的王府井，上海的南京路。街区汇集文峰冇货、南通新冇货大楼、南通金鹰等综合性冇货公司，八仙城精品市场以及大润发超市等等。从快餐业这

8、个侧面来反映:南大街区域集中了三家肯德基、一家麦当劳、一家必胜客及德客士、人娘水饺等品牌快餐店，可见地段的人流优势强劲。据有关资料显示：南人街的口均人流量约为15万人，节假H甚至可达20万人以上，是南通最繁华的商业中心，是消费者的首选商圈，根据对部分消费者个人消费情况问卷调査结果显示：89%的消费者最常去的商圈是南大街商圈。南人街商圈以百货店为骨架支撑，各种业态并存，集购