房地产开发流程 (2)

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1、项目开发流程推演第一章：项目决策阶段已完成第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权现阶段已取得一、二期的土地使用权，三期的地块尚在争取中，但整体规划设计图纸已出二、规划设计已完成初步设计方案。项目规划和设计是项目开发和成本控制的源头，是决定项目投资成功与失败的关键。规划一错，全局皆输。我们前期规划设计方面存在的设计质量、图纸深度不够、设计滞后等问题；往往由于前期细节考虑不周，图纸会审走过场，在施工过程中才发现错漏碰缺的问题；设计图纸与现场施工实际脱节，造成设计变更多、会签不严，导致造价争议、结算扯皮的问题；在施工过程中存在综合管理和专业协调力度不够、预见性不强等问题，影响了工程管理、工程

2、质量、施工进度和成本控制。在今后的开发建设中我们一定要充分考虑：1、争取保证正常的设计周期。2、推行设计管理部规划设计目标责任制和设计监理制，对项目全过程的规划设计、施工图设计、设计变更负责，参与各设计单位选择与管理、设计和专业协调、各设计单位设计联动，以提高设计质量，明确设计差错承担主体，降低图纸的差错率，避免出图后出现大的修改。同时，设计管理部要会同土建设计单位及专项工程设计单位，根据施工图设计，列出详细的材料、设备使用清单表，标注相关使用要求，在合同中明确材料品牌或如何确定材料品牌等条款，避免施工时出现价格争议。3、设计管理部要对设计中的细节问题严抠细想，使物业的使用功能更加实用

3、完善、贴近百姓。4、进一步完善设计变更管理控制制度，增加较大设计变更成本控制部门意见，完善设计变更审批流程和表格，明确操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度，这种操作体系也要让施工单位明晰，以便于协作配合，提高工作效率。5、在从设计源头上考虑成本控制因素的同时，要提升全员成本控制意识，要设定成本总体控制目标，使成本控制深入到各个环节，加大联动控制成本的力度。三、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察地勘时若发现溶洞，则需要用钻孔桩，即会加大项目成本。现现场地下室开挖五、申办《施工许可证》六、招标项目招投标（含简易招标）是我

4、们一贯倡导和推行的一种有效机制，招投标文件是我们后期合同签订和管理执行的基础，通过招投标可以规范我们建设项目的管理活动，控制工期，提高工程质量，降低工程成本，方便竣工结算，提升经济效益，保证建设项目的主控权。但在实际运作中还存在：招标信息发布的途径单一、渠道窄、外部承包商认同度不足，难以在一个较大的范围内选择合作单位；施工图设计不完善、项目整体施工计划制订不详尽、易导致招标工作出现漏洞；价格与质量、施工实力、配合度的把握选择出现偏差；土建施工队的选择上先选定队伍、在合同签订后再一对一进行价格确定的问题；承包商数据库的建立不完善、缺乏对合作结果的评价；工程量清单滞后或不详尽等问题，须在今

5、后的工作中予以改进。1、我们目前发布招标信息的途径主要有两种，一是与已经合作过的单位通过电话直接传递信息邀请其竞标；二是通过各个部门推荐。2、招标前要完善施工图设计和项目整体施工计划，计划做好后，不宜大幅度更改，以给施工招标技术上的支持，减少中标后给施工管理和成本控制造成纠纷，同时对又设计又施工的单位中标后宜采用包干合同，防止其利用设计变更增加造价。3、坚持招标前期对投标单位进行考察，是我们一贯坚持的原则，且收到了较好的效果，在后期的招标中还要继续加强招标前期的考察力度，要扎扎实实地把考察工作做细，防止走过场，为后期的招标确标工作打好基础，对于投标价格与产品质量、技术水平、经济实力、合

6、作信誉、配合度发生矛盾时，要以后者优先，保证招标工作有序充分的开展。4、我们目前对土建之外配套项目的招标，已经采取了工程量清单招标的方式，并且取得了较好的成效，土建招标方面由于受开工时间、图纸、工程量计算、工程量清单编制等方面的影响，往往滞后于合同的签订，造成先选择或指定土建施工队，然后明确定额计价模式，以暂定价签订合同，这种方式给成本控制带来较大的压力，当合同约定计算造价不满足他们的利润预期时，就通过各种手段增加造价，找借口调价；同时大宗材料也没有采用招投标，而是由总包单位根据设计部门选定样板采购，使得价格偏高。我们今后对总承包也要采用招投标，由我方提供合同版本，总包单位根据合同提供

7、投标报价，经过总评定择优选定总包单位；大宗材料也要求进行招投标，哪怕是由总包单位采购的也要进行，总包单位招投标时我方有相关人员作为评委参与，此办法是否可行我们要专题进行研究。5、土石方工程目前还没有纳入成本控制的重点，没有招投标就缺乏竞争，使得本可以降低成本的土方平衡，由于不当调配增加造价。对土石方工程进行招标时宜选择专业公司施工，同时附带相应的施工方案，专业公司之间要采用总包价竞争方式进行投标、竞标，以降低成本。6、项目开发中心要建立各类合格