房地产估价师考试重点考点整理_案例与分析

《房地产估价师考试重点考点整理_案例与分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产估价报告♦估价报告的质量：—内在质量（估价程序的完整性和合法性、估价结果的合理性和准确性、佔价方法选用的正确性和全而性、佔价基础数据的正确性、佔价参数选取的合理性和准确性）—外在质量（文字表述水平、文本格式、印刷质量）♦估价报告形式：书面形式（叙述式报告、表格式报告）单套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告可采用表格式。1.封面（扉页）1)2)3)4)5)6)7)估价报告名称（抵押估价必须为材抵押估价报告，否则算错）估价项目名称估价委托人名称或姓名（全称）估价机构名称（全称）注册房地产估价师姓名估价报告出具日期估价报告编号（在本估价机构内的编号）（没有编号算错）2

2、.致估价委托人函1)致函对象：委托人名称全称2)估价目的（-•句话）（一定要有，否则算错）3)“遵循公认的估价原则，按照严诬的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法”4)估价对象（是房地/房/地？；房和地要分开写；名称、坐落、范围、面积、栋数、用途、权属证明文件种类、文号；）5)增加估价方法，如果没有说明算错6)在何时（要有价值时点，否则算错）7)的何种价值（价值类型）进行了专业分析、测算和判断8)估价结果为多少（包插单价和总价）9)说明特殊情况（如涉及补缴上地岀让金、扣减交易税费等）10)报告应用的冇效期（自报告出具之日起，起止年月日）11)

3、落款：估价机构全称（并加盖公章）、法人签名（并盖章），机构无公章算错，法人没有不算错12)致函日期：报告出具日期（年月日）如果不一致算错3.目录1)估价结果报告、估价技术报告子目录也要冇2)放在致估价委托人函的后面，目录中没有函这项了，否则算错。标题、估价师声明、估价假设与限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。4.注册房地产估价师声明1)我们在本估价报告中陈述的爭实是真实和准确的。2)本估价报告屮分析、意见和结论使我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告屮已说明的假设和限制条件的限制。3）我们与本估价报告中的估价对彖没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事

4、人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4）我们依照中华人民共利国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见利结论，撰写本估价报告。5）我们已（或没冇）对本估价报告中的估价对象进行实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没冇对估价对象进行实地查勘）。没有列出实地査勘人员算错。6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名、单位、专业）。7）其他需要声明的事项。8）参加本次估价的注册房地产估价师签名并盖章（至少2名）。非注册房地产估价师不应在该声明上签字。只有一名签字算错。5.估价假设和限制条件假

5、设：一般假设、不确定事项假设、背离实际情况假设。限制条件：估价报告的使用者、用途、使用期限、使用限制。对委托人提供的估价所依据的资料进行了审慎检查，无理由怀疑委托人提供资料的合法性、真实性、准确性和完整性。但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定。说明未经调査核实或者无法调査核实的估价所依据的资料和数据。例如未到有关部门或机构对估价权属证明材料及其记载的内容进行核实；建筑面积（或套内建筑面积、使用面稅）、土地面积是以XX证件上记载为准，经过实地非专业测虽大体相当，但未进行专业测虽。说明情况不明或资料不齐全下是以何种情形来估价的。例如，在估价对象无明确的法定

6、用途或容积率下是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。说明估价中的一些特殊处理。例如，在估价对象实际用途、土地权属证书记载用途、房屋权属证书记载用途、规划用途等不一致的情况下，是依据何种用途来估价的；估价时点不是完成实地查勘之日，但假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。说明估价中未考虑的因素。例如，无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假设建筑结构是安全的。估价对象己经有出租、抵押、査封等他项权利。根据房屋征收估价口的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、査封等悄况的完整权利状态；根据人民法院强制拍卖估价的需要，假定估价对象没冇被查封的完整权利状态；根据抵押估价目的

7、的需要，假定估价对象不考虑租赁等完整权利状态，但要扣除已抵押价值和法定优先受偿款。抵押估价要说明：已设定抵押权部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。必要时应说明土地开发程度、房地产施工进度，并以此为前提。采用假设开发法估价时，要说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。涉及企业经济行为的房地产估价时，需标明：①保持现状前提还是②转换用途前提对应评估的价值类型，说明