两费分离分收专用物业管理显露新趋向

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1、两费分离分收专用物业管理显露新趋向物业管理费始终是牵动千家万户的敏感问题，也是近年来房地产投诉中的一大热点。无论是商品房还是经济适用房要想保值升值都离不开良好的物业服务和维修管理。2001年，北京规定产权人需交纳占购房总价款2%的公共维修基金，替代以往规定缴纳的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费用于房屋的大修和公共部分的中修。同时规定，产权人如委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取有关文件规定的61.3%的自用部位中修费。很显然，业主对自己房子的自用部位的中修费存在委托和实时付费两种选择。61.3%的中修费在普通的甲乙住宅物

2、业费中所占比例不算小，将委托统交改为实时付费，即“分收专用”的要求目前已在北京一些社区中被提出。近日，北京甲级住宅社区太阳园的业主委员会及太月物业管理有限责任公司根据《北京市国土资源和房屋管理局关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》（京国土房管物字【200111330号文）的新政策，对于已收缴的物业费中包含的61.3%的自用部位中修费采用了中修费、物管费分离的全新收费办法，规定，已缴纳公共维修基金（大修费及房屋公共部分中修费）的产权人，如在2002年未发生中修，其物业费的收费标准可以从原物业收费标准2.373元/月/ni冲，将61.3%的自

3、用部位中修费剥离，按1.783元/月/nV交纳，多收取部分的中修费在2003年度物业费中冲抵；已交纳2003年度物业费的产权人，其61.3%自用部位中修费则统一在2004年度物业费中冲抵。如业主尚未缴纳公共维修基金（贷款购房业主），2002年度、2003年度的物业费仍按根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字【4997】第196号和京价房字【1996］第274号文）测算的、包含61.3%自用部位中修费的收费标准交纳。据太月物业的负责人表示，该公司将物业管理费用与61.3%自用部位中修费分离的新收费办法是由社区业主委员会提出，经物业公

4、司、业委会共同协商，经北京市国土资源和房屋管理局认同后实施的。物业管理收费问题关乎千家万户，太阳园率先采用的新的收费方法将物业费的使用进行了更为合理的细分，产权人由此可以不必在户内房屋主体结构、门窗、地面、设备管线等完好期预先交纳大量的中修费了。4月初，该做法一经推出引起了北京众多商品住宅小区的强烈反响，可谓“一石激起千层浪”许多小区的业主提出“要向太阳园学习”，希望物管公司采用太月物业公司的收费办法。此前已有消息，北京市正在拟订新的“物业管理收费办法”。记者通过北京市物价局了解到，今后北京的物业管理费用将分为由政府定价的公共服务和由市场调节的特约服务

5、两大部分，而此前未加明确规定的与常规的物业管理费用混交的61.3%的户内自用部位中修费将在“新办法”中归入“特约服务”部分。物价局房地产处的王处长表示，太月物业目前采用的新的收费方法与政府即将出台的“物业管理收费办法”的有关规定是一致的。北京市国土资源和房屋管理局物管处的负责人也表示，将常规的物业管理费用与大、中修费分离的做法使维修费专款专用，可减少物业管理环节上的纠纷，是政府所要求和支持的。显然，北京市物价局和房管局对太月物业的做法是肯定的。然而，不少物业公司在太月物业公司推出新的收费办法后备感压力，但表示仍将采用以往“混收混用”的办法。北京市物业管

6、理商会会长、均豪物业公司老总于庆新认为，太月物业公司的做法是件好事，但目前不太容易推广，其问题在于缺少可操作性政策的支持。目前北京市的物业管理公司普遍感到按现行的“196号文件”取费，不但收入项少，与支出项不对等，而且收入项中很多项目的取费标准不够合理。现行政策中缺少营业税收、物业管理公司利润税收、公共区域能源费、社区文化活动经费及一些监控费等必须支出的项目，而且现在规定的3元一5元/户/月的保安费、0.55元/肝，年绿化费的标准太低，根本无法满足实际发生的费用要求。于庆新认为，由于北京的现行收费政策落后、背离了市场要求，致使物业管理公司在实际运行中处

7、于“合理不合规”的“混收混用”状态。多数物业管理公司面对业主的压力，坚称要以政府的具体规定为准。太月物业公司作为首个走向“分收专用”之路的公司，实际上已经深切地感受到来自于市场及同行的压力。该公司方面表示，“分收专用”需要新政策的强力支持。据该公司介绍，“分收专用”将使太阳园的物业管理费总的减少20%以上，北京市的新收费办法如能相应增加园区管理必须支出的一些缺项，合理调整保安、绿化、维修人员的取费，细化、明确中、小修范围，物业公司则能保证服务水准不降低，走向长久、健康的发展道路。物业管理费的“分收专用”趋势已定，然而，新政策的出台无疑成为牵动市场变化的

8、关键。