房地产企业开发流程环节

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1、房地产企业开发流程环节目录12345开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置678910筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理“我经常看书，看的遍数也不少，看的时候什么也懂，可无论看多少遍，过两天就什么也记不起来了，这是怎么一回事？”其实原因很简单，就是你没有注意把知识整理成体系。开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理工作内容：甲方决策层确定开发方向工作方向：宏观层面的财务目标及风险可控性涉及相关：考察相关项目甲方决策人经长时间考察研究制定开发战略设想备注：甲方决策者“背景”决定了项目启动的“定位性质”开发设想

2、是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。敏感的经济嗅觉政策研究投资分析财务现金流开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理可行研究思考开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理项目总论市场研究开发方案投资估算不确定性分析研究结论及建议1.11项目所在区域发展情况1.12项目

3、发起人及发起缘由1.13项目投资的必要性城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年）在公司发展中的地位（是否核心项目）；②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义1.项目背景2.项目概况项目总论开发设想可行研究申请项目用地项目设计

4、征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理1.项目背景2.项目概况项目总论1.21项目地块位置及周边现状1.22项目规划控制要点①地块位置②宗地现状③项目周边的社区配套④项目周边环境⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理1.宏观环境分析2.房地产市场分析3.板块市

5、场分析市场研究4.项目拟定位方案2.11项目所在区域发展情况房地产开发商在某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该市宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.12政策研究房地产政策金融政策开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理1.宏观环境分析2.房地产市场分析3.板块市场分析市场研究4.项目拟定位方案2.21行业政策2.22整体竞争格局，供求现状城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积

6、、竣工面积、销售面积、销售额。2、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。3、各行政区市场比较：（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。4、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。5、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征6、客户的购买偏好、购买关注的要素7、重点楼盘描述开发设想可行研究申请项目用地项目设计征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理1.宏观环境分析2.房地产市场分析3.板块市场分析市场研究4.项目拟定位方案3.1区域住宅市场成

7、长状况3.2区域内供应产品特征区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供应土地状况、产