房地产经营管理第六章房地产开发

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1、第六章房地产开发概述6.1房地产开发的概念及分类房地产开发是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。分类按照开发规模，房地产开发可以分为单项开发、小区开发、成片开发。单项开发所开发的是规模小、功能单一、配套开发设施简单的相对独立的项目。小区开发包括新城区的小区综合开发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基础设施和配套项目齐全、功能完善。成片开发是指范围广、项目类型多、投资巨大、建设周期长的综合性开发。6.1房地产开发的概念及分类6.1.2房地产开发的任务（1）对即

2、将可能开发的各种类型房地产作市场需求调查和分析评价；（2）对可能开发的房地产进行场地选择和勘察，以保证所选择场地在自然、经济、环境等方面能够满足房屋建设及盈利目标实现的要求；（3）进行土地改造和房屋建筑的规划设计；（4）为土地取得及改造、房屋建设所需资金提供融资安排；（5）对土地改造和房屋建设的施工进行组织、管理和监督；（6）竣工房地产的出售或出租经营。6.1房地产开发的概念及分类6.1.3房地产开发的主要参与者1.开发商2.经营合伙人3.金融机构4.建筑承包商5.建筑师6.工程师7.工程监理师8.会计师9.经济师及成本控制人员10.市场营销人员、估价师11.律师12．原土地产权人13．政府1

3、4．项目购买人6.2房地产开发过程6.2.1提出开发设想6.2.2开发设想的具体化6.2.3开发投资的可行性研究6.2.4申请项目选址并获取土地使用权6.2.5工程项目的规划及建筑设计6.2.6征地及拆迁安置6.2.7项目融资6.2.8工程招标及施工6.2.9市场营销及策划6.210物业管理6.3房地产开发项目的区位选择6.3.1宏观区位选择1.经济基础分析法2．加拿大、日本、英国投资者在美国进行房地产投资的宏观区位选择LQi=(ei/e)/(Ei/E)i=1,2,3,…,n式中，LQi为区位商；ei为城市中i部门职工人数；e为城市中总职工人数；Ei为全国i部门的职工人数；E为全国的总职工人数

4、。MKT=∑RIj/D2ijj=1，2，3，…，49MKT反映了对某一特定位置的空间需求,不限于其所在州的范围内这一事实,优于对一州收入水平的简单度量。6.3房地产开发项目的区位选择6.3.2微观区位选择土地使用者的竞租能力取决于两个方面：一是城市内交通成本和期望避免这种成本的程度；二是资本对土地的生产替代能力。一般来说，竞租能力与这两方面成正相关。6.3房地产开发项目的区位选择6.3.3不同用途房地产项目的区位选择1．商业房地产项目的区位选择（1）最短时间原则（2）便捷性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费者的购物行为目的2．居住房地产项目的区位选择（1）对居民的居住面积、租金、交通费及交

5、通便捷性、生活费综合考虑的原则。（2）社会区及邻里原则。6.4房地产开发项目管理6.4.1项目管理概述1．项目经理2．项目计划制定3．项目工作任务分解4．制定网络计划5.项目的进度及费用安排6．项目控制7.项目成本绩效分析6.4房地产开发项目管理6.4.2项目的工程期管理项目的工程期管理1．工程期管理内容及流程概览2．对项目工程设计与监理顾问的选择3．项目施工招标（选择承包商）4．项目施工合同6.5房地产开发项目融资6.5.1开发项目融资方式1.债务融资方式（1）向银行借款（2）由保险公司、投资基金提供贷款（3）向其他企业借款（4）向社会发行债券6.5房地产开发项目融资6.5.1开发项目融资方

6、式Titleinhere（1）与其他企事业单位、金融机构一起以资金或实物进行合资开发。Titleinhere（2）向社会发行股票Titleinhere2.权益融资方式6.5房地产开发项目融资6.5.2融资方式的选择1．不同融资方式的特点2．主要融资方式的资金成本3．宏观金融环境4．项目建成后的经营方式6.5房地产开发项目融资6.5.3融资管理1．编制项目预算资金投入计划表2．编制项目资金回收计划表3.编制项目资金流动计划表4．编制项目融资计划落实表6.5房地产开发项目融资6.5.4融资方案选择融资方案选择1.安全性2.经济性3.可得性6.6房地产开发风险控制6.6.1初始阶段第一，要注意正确客

7、观地评价自己进行房地产开发投资的能力和财力，切忌自以为是，过分夸大自己的能力和财力，盲目投资。第二，从财力、工作能力、工作业绩等方面，正确判断项目各个参与者的资格和能力。第三，协调好开发过程中不同利益行为个体之间的关系。第四，认真分析宏观经济形势，正确把握投资时机。6.6.2可行性研究阶段第一，在时间和成本—效益允许的范围内，尽力提高对各种预期租售价格、租售数量、开发成本等变量进行调查、估计的准确