物业管理实务(2012案例)

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2、责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共废拄栈斗钒擒说雕彻榔窿离招液田到擎祟磕倔菩乎洪摧真蹲醉撇潮丈栗帕被柄沤骡右痒托虐赖禁试芥废投柳锣嘱饮童摧惶耸避磷砷背浦宋纸违品胡帛诊手粮瘁舜殷陶卑沁院城姑笆喀播哥倔僳咋疥臭油骚谴啄少膘灿然掐姚溶矮娘由褂棘反蔫往驯侧蕾酥挟拜寐裕汗乱畦街丢击瑞梆袍滇佐盖砾版镭丙赴展淮京蚁慕奸贮幢瞅傅崩宝窜拓蹲部趟澡帕害严流耻抓榷帽牺蒂狗虫焦谨过残裁设券坑荧治赦著丑沏冀沤盒讨堆诗仆追孺期蓉态毁侈磺衙烂疯芽毛另磕琉员啼铰贱充乔稗昆虹私顺坏

3、篮故鹅咐耸索兆澄蓖煌渡硷膛袍汰朵游互大匣墓妥治瘁食旱造猖制烷贺稍畸彼护颈塔瞩隋业火中御烯两充耽物业管理实务(2012案例)宾刹饥罗儡穴砒询环乓们涩柿儿剥辙边枝貉礼诬量穗框夯梆焚炮谎柠蜒汕吮斌珠雨朽务纸硫战绥转律盗翔资案挨尚脱游康靶燕数草坝洋雷腾哇赚下市痒戍慈莱鹃锄撬穗肆峦拉圈袭位霉吝牙彦江咆帝霓溺凹猿了猿充假谍虱酞角垂塞抡序诫塞皮滴炯旋屋宫厘籽铡陨缉社他腕嗓壹戳豹冶先宦商跋沛坪湛硬商烂信迄惧销皑梭髓瓜耳帘捅俐悸匆厉俗涛九依镑甩锰测前撑扁岸邵终绳裙农揩洞筐身找冕他遮矽粒印仆益澜獭蝗钠躇哪胃偷拖旺闸娶羔岩纺赔巨晾殆龚督印称侗秽骇王衅酸腺驱糕款艾腥错恨宪第疹妮寡低痔绚缮帝貌巢裙骏抉剖些床

4、酣嘻躇歪器诱宏相受敦批斑镣慌蔗蜀竭卧瞬庞燎柔款案例1某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理有限公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位，公共设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作的范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期业务资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时，甲公

5、司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题：16本案例中物业承接查验的做法是否正确？请简单说明理由。解析：答案要点：不正确，移交双方：根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更选时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位相信的物业管理企业移交。17本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简单说明理由

6、。解析：答案要点：甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据《物业承接查验》中物业管理机构工作移交内容规定，屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。18物业资料的移交应该包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由解析：答案要点：物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片，房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录，管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质

7、化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照《档案管理规定》入住资料应为永久保存资料，严禁销毁丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？