设备维护保养管理方案(计划)

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时间:2019-09-25

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1、设备维护保养管理方案(计划)确保设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。 (一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C三类如:A类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活泵、消防水泵,消防报警系统,电梯及其它。  B类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵及其它。  C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。 (二)、设备的运行管理  1、对A类设备,根据大厦的要求、物业服务方案,物业部人员巡回方式对设备进行管

2、理。  2、项目人员必须经过专业培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。  3、项目电工按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,认真作好运行记录。  4、项目电工人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程主管监督整改情况。 (三)、设备设施的维修保养  1、电工人员负责所管辖设备设施的维修

3、保养,工程设备主管负责组织本项目维修保养工作。  2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。  (1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。  (2)日常维护保养通常由设备运行操作,当班电工负责,定期维护保养由主管负责操作安排,当班电工人员进行配合,某些设备外聘专业公司进行。  (3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度

4、、月维护保养计划,经公司领导批准后实施。  (4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。 (四)、设备设施维修  1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类  (1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;  (2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。  2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式  (1)委托维修主要用在故障维修。物业部设值班调度室,实行24小时待命值班,配置公司集团电话短号,

5、随时接受租户、公司管理人员的维修申报和故障报告,接报后,迅速在规定时间内修复。  (2)派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及租户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。 (五)、设备故障及事故  1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。  2、损失及影响不及事故严重程度的其它情

6、况称之为故障。  3、无论发生何种设备故障和事故,工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件,必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。  4、无论发生何种设备故障和事故,工程主管、电工人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。(六)、设备的大修、更新  1、物业部根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。  2、大修改造的项目由各物业部提出申请、工程主管签字,经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》,报公司领导批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,

7、在工程主管指导下进行。 (七)、设备的报废  1、设备有下列情况下考虑报废:  (1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。  (2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。 (3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。(4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。(5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。  2、设备报废由物业部提出申请,并填写《设备报废申请单》,工程主管组织有关

8、人员进行鉴定后报公司批准,其中产权是属于业主的设备,需报废的还须报请业主委员会批准。 (八)、房屋外观和围墙护栏 1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作,加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目,并进行签到资料形式存档。  3、对住户擅自作主进行的任何为归安装,管理处派人及时进行劝阻;对已经造成的事实,管理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,管理处免费提供整改服务。(九)、记录  1、设备台

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