上海天伦商务大厦策划书

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1、《上海天伦公寓商务大楼》策划书第一部分项目之市场态势研判一、上海市写字楼市场扫描3二、中山公园商圈区市场环境8三、项目周边写字楼案例调研10四、项目周边商业调研分析17五、项目所在区域规划与发展18第二部分项目企划与核心策略建议20第三部分租售、推广策略29第四部分销售推广实施方案30第五部分包装方案36第一部分项目之市场态势研判核心概要：上海写字楼物业的买卖市场不在高端，而是中央商务区的中档写字楼领衔主演，但一直以来，缺少突破及扌II人心弦Z作。并且，由于沪地特殊的市场投资坏境，不少写字楼物业在销售通路无法突破时，还是延续以前“商住两用”的老思想。那么，木项目是否亦要以此手

2、法淡市突围呢？事实上，从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来判断，我们认为，对项冃销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。项冃所处区域为中山公园商圈，无疑，它的未來是值得期待的，但是，就现状而言，若木项目希望以18000元/卜『的基准价冲击市场，在三个月内快速解决战斗，它所面对的就必然是一个需要敬艮的市场，需要以选择智慧的來突破的市场！一、上海市写字楼市场扫描1、写字楼市场综述二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。目前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3%。平均成交租金最高为静安区，达0・97美元，卢湾居次，为0.86美元。大部分租金成长地区都集屮在浦西市屮心区域，供不

3、应求的情况在这些地区表现也最为突出。次屮心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧，销伟火爆。商铺市场相对来说发展比较稳定，市小心铺面依然一铺难求。商铺需求逐步由小心区域向次屮心区域转移。商铺供应也是以次中心商业配套为主。边远地区租赁价格较为低廉。成交价为每平方米2.2-3.5元/天，价格差最主要区分在商业形态上，这部分商铺租赁情况也颇为火爆。主耍体现的地区为松江、奉贤、南汇、嘉定等区域。成交数需成交动态：（7月15H一7月28U）物业类型成交套致（囊）磁交而积（平方米｝本期较上期变化本期絞上期变化办公楼714T414t138%2956T22249T52%W«l416T176T7

4、3%51769T24193T87%月廉交ttMtt•tt.fta«JIX■•对“91上■本期办公楼市场和商铺市场成交急剧增加。M中办公楼市场成交套数和成交面积分别较上期上升138%和52%。其屮得益于多个小户型办公房的热销,“财富吋代大厦”、“E雕商务大厦”销售放量；新开盘的“浦发广场一期”在短短的半个月就销售了187套，嘉定的“上海国际机电五金交易中心”也销售了164套，有力地推动了办公楼成交量的上升。商铺市场也销售火爆，成交套数和成交而积较前期增加了73%和87%左右。从成交区域分布来说，主要集中在嘉定、南汇、奉贤、松江等边远区域，主要是为边缘住宅的商业配套的;同时，专业

5、类商铺也销售火爆，推动了整个市场的成交。由于金融、专业服务型企业的继续扩张，大型跨国公司对办公空间的需求增长明显，甲级写字楼市场呈现明显的供不应求态势。上海甲级写字楼市场行悄一直看好，近期入市写字楼物业预租市场持续火爆，使得上海甲级写字楼物业平均租金水平较之上一季度上涨3.3%,达到0.84美元/平方米•天。1）供求变化导致租金上涨租金上涨归因于供求关系的变化，随着经济地位的提升，上海已经成为跨国公司、合资企业、实力内资企业等纷纷入驻Z地，写字楼需求量明显上扬。但由于甲级写字楼开发周期相对较长，从开工到交付-•般需要2〜3年英至更长时间。一些甲级写字楼项日往往在预租阶段便已租

6、赁近半，供不应求的市场态势导致租金上涨。在需求规模上，山于中国经济尤其长三角地区经济的持续稳定向好，大多数非生产型公司倾向于在市中心选择高品质的甲级写字楼。从供应介度看，市中心甲级写字楼较为集屮区域，如沿淮海屮路、南京西路地段，可供开发地块已经不多。因此在未来两年屮，浦西市场仍会持续供不应求局面。但各主要CBD区将呈现不同格局，如南京西路沿线冇连续的供应，从2006年中开始，先后将冇廖创兴中心人厦，越洋大厦、恒隆广场二期、汇徳丰广场等项目相继而世，彼此平均间隔约半年左右。目前虹桥地区有嘉麒大厦、盛高国际大厦、现代广场等新增供应量，但区域内缺乏纯租赁型「卩级写字楼项冃。而淮海中

7、路沿线将出现供应一枝独秀的局面，只冇位于淮海屮路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼，此外没有其他甲级写字楼供应。2）吸纳量未來将人幅上扬上海「卩级写字楼市场吸纳量未来将大幅上扬，在全市整体吸纳虽约达到61700平方米。其中大部分吸纳量都集中在浦西市场，约有49700平方米；与此相比浦东新区陆家嘴区域的吸纳虽仅为12000平方米。从空置率来看，市场将呈现持续下降趋势。截至6月底，全市范围内甲级写字楼平均空置率约为7%。尽管如此，由于计算空置率所使用的空置面积屮，包含大部分已经提前预租签约的面积，上海