2018年房企融资方式分析报告

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1、2018年房企融资方式分析报告2018年4月目录一、债权融资5(-)房地产开发贷款5(二)债券融资8(三)非标融资10(四)境外发债13二、股权融资14(―)1P0、增发和配股14(二)私募房地产股权基金16三、资产证券化17(-)企业资产证券化(ABS)191、自有物业20(1)REITs20(2)类REITs23(3)CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)282、物业管理：物业费收费权ABS293、房屋销售：购房尾款ABS324、房屋经营：运营收益权ABS355、房屋租赁36(1)类REITs36

2、(2)CMBS36(3)租金收益权ABS38(4)租赁消费分期类ABS396、上游供应商业务往来：供应链金融保理ABS40(二)房企银行间资产支持票据模式(ABN)41房地产开发是典型的资金密集型行业，前期投入高，对外部融资有比较强的依赖性。加之融资规模大、可以用开发商或项目资产抵押，金融机构也很愿意和开发商合作，为它们提供融资服务。2016年10月，地产政策开始收紧，规范开发商的融资是政策重点之一。目前来看，除了ABS这种相对比较新颖的融资方式外，房企传统的融资渠道或多或少都受到了一定限制，整体而临

3、比较大的资金压力。但与此同时，我们看到房地产投资的韧性非常强。今年一季度投资增速还高达10.4%,时隔3年再度站上两位数。如果进一步将地产投资拆分为土地购置和建安投资，可以发现地产投资的这种超预期，主要是靠土地购置费用在支撑。显然在政策收紧了这么久之后，开发商对未来依然有比较好的预期。未来地产投资走势如何，融资是关键。本报告对房企常见的债权融资和股权融资方式进行了梳理，并重点介绍了近两年房企积极参与的ABSo目前来看，除了ABS这种相对比较新颖的融资方式外，房企传统的融资渠道或多或少都受到了一定限制，

4、整体面临比较大的资金压力。债权融资方式包括开发贷、债券融资、非标融资和境外发债，股权融资包括1P0、增发和配股与私募房地产股权基金。短短儿年间，资产证券化这种融资模式，在房地产行业从默默无闻到炙手可热。作为国内的创新型融资工具，在“房住不炒”大的政策方针下，既能为房企拓宽融资渠道，也迎合了中国房地产进入存量市场的时代，还加快房产库存的去化。截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产甜共发行了81单，融资总规模1253亿元。参照房地产行业的产业链，可以将房企资产证券化产品，分为自有物业、物业管理、房

5、屋销售、房产经营、房屋租赁和供应链金融保理六大类。具体的产品形式，主要包括：(1)REITs；(2)类REITs；(3)CMBS；(4)物业费收费权ABS；(5)购房尾款ABS；(6)运营收费权ABS；(7)供应链金融保理ABS；(8)租金收益权ABS；(9)租赁消费分期类ABS。我们通过案例的形式，按照上述产业链划分的六大类，对房企资产证券化逐一介绍。短短几年间，房企资产证券化融资规模快速上升，产品类型也日益多元化。可以预见的是，这一趋势还会持续。一、债权融资(一)房地产开发贷款房地产开发贷款包括地

6、产开发贷款和房产开发贷款。顾名思义，前者偏“地”，后者偏“房”，两种贷款在地产开发过程中的使用环节不同。从定义中，我们也可以看出两者的区别。地产开发贷款，指金融机构发放的，专门用于地产开发，而且在地产开发完成后计划收回的贷款。而房产开发贷款，指的是金融机构向房地产企业发放的房屋建设贷款，包括了在土地开发阶段发放，但是计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。也就是说，地产开发贷款主要用于土地开发，而房产开发贷款涵盖整个地产项目的开发过程。如果一笔贷款是在土地开发阶段发放，但是在建设过程中继续使用，那么这笔贷款

7、应该计入房产开发贷款。2016年之前，地产开发贷款可以向房地产企业和土地储备机构发放。2016年2月财政部等四部委印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综（2016〕4号），明确2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。2017年6月，财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预（2017）62号）。文件第32条规定，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务。尽管近两年土地储备专项债券额度有限，但可以确定的是，用预算内的土地储备专项债券

8、，为土地储备项目融资，是大趋势。由于4号文限制土地储备机构向银行举借土地储备贷款，我们看到地产开发贷款余额从2016年一季度末的高点1・8万亿持续下降，2017年年末述剩1.3万亿。考虑到地方债务严监管持续，预计地产开发贷款余额将继续下滑。房产开发贷款，是开发贷的主要形式。2016年之前，占比就超过了7成。相比其它债权融资渠道，房产开发贷款的最主要优势是成本低，一些龙头房企甚至还能以低于基准利率的成本拿到。但房产开发贷款只能用于特定项目，随着项目的推进分