××项目研究报告

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1、XX项目研究报告区域宏观经济二区域商业调研三、项目SWOT分析四、项目招商实施方案五、项目资金收益表六、项目销售招商策略七、项目推广策略一、区域宏观经济昌平位于北京西北郊。它东邻顺义，怀柔，南靠城区朝阳，海淀两区，冃前南部地区已被列入市区规划，四与门头沟和河北省怀来县相接，北与延庆县相连。全区总人口为61.46万人。昌平区在未来规划岀以昌平卫星城扩建、沙河大学城启动、回龙观——北苑北牛活居住区提速的三个城市组团为中心的城市新格局。三个城市组团的建成将使昌平容纳80万人口，2020年昌平总人口将超过100万。2004年昌平地区生产总值：预计全年完成152亿元左右，

2、全区城镇居民人均可支配性收入为11177.5元；人均消费性支出8494.1元。农村居民人均现金收入7800元;生活消费性支出4940区域调查集中性商业（市场类业态）1、鑫隆市场市场总规模约2万平方米，包含服装、小百货、鞋包、家居用品、针织内衣、床单布艺以及摊档餐饮。其市场主流租金为4打摊位700元/月,8肝摊位1400元/刀,标准摊位押金为3000元，租金支付方式采用半年付款。市场内摊位好位置转让费3万元。租金可换算为单价170元/nfX月，即5〜6元血X天市场各业态数量:业态市场内市场外摊位数标准面积摊位数标准面积服装4724m昌平原菜市场昌平菜市场（项目对面

3、）现在改为服装市场，总户数约100个，主流摊位面积在5m2,月租金为850元，换算成单价为170元/平米/月，其摊位的转让费在5500元左右。1412m2鞋包608m21715m2童装1412m2212m2小百货2354m238m2床布艺768m2620m2服务、餐饮64m23610m2总计863总计78（好位置）合计：941o鑫隆市场特点:•简易大棚结构，占地较大•市场相对成熟，主要经营中低端产品，面对中、低端消费群•市场生意较好，已趋向成熟。3、水屯批发市场市场主耍以农贸产品和建材装饰材料批发为主，10rtf档口,租金600元/月；市场内有36户经营低档服装

4、的商户；经营小百货的摊位面积约8m2,刀租金700元；整个市场共有摊位680个。综合性商业项目周边底商调研项目周边商业包含服装、鞋、银行、餐饮、家居等，以住宅底商形式的商业总数约100户，普遍为一托二形式，建面在80-200m2,开业1年的服装底商80itf年租金8万，押金1万；开业2年的服装底商200m2,年租金25万，100nV年租金在15万左右。租金换算为单价125元/nfX月，即4〜5元/nTx天新建成小区天成苑底商均为一托二形式，首层面积在100左右,建面190年租金11万，建面230nV底商13万。由于此项目位置略偏，特价格低于核心区域。商场类业态：

5、新生活新生活主要采用流水返扣的形式，走商场经营模式，其面对消费群体主要为青年人，目前新生活地下一层建面380nV整体招租，租金报价为25万；新生活门面房使用血积12m2,租金报价5000元/月。昌平其他典型商业集中区域为新世纪商城，新星公寓底商，新近开业的国泰百货和老的阳光商厦以及政府街的美廉美超市、物美超市等。调研总结昌平地区的农村人口众多，收入较低；城镇居民收入相对市区居民收入差距较大。昌平区域因较靠近市区，部分高收入（有车族）购物通常选择在市区，所以昌平县城内的商业产品是以中低档为主，主要面对中低收入者，即为昌平主流消费群为主，且商业设施的生活配套性明显强

6、于其服务享受功能。在集中性商业中市场类的水屯市场就是完全面对郊区农民，硬件各方面条件很差，很像二三级城市的集贸市场，销售产品单价基本不超过100元。而县城内鑫隆市场生意非常火，主要原因是其定位服务于昌平区域主流的消费群，其产品也多为中低档，但市场的硬件同样很差，因其地理位置较理想，且规模大，总商户约1000个，特形成了一个相对具有规模性的消费中心。在昌平的商场类业态中以新世纪和阳光较为突出，其产品均以中档，但其商场的硬件和软件设施与市区的商场无法相比；新近开业的国泰百货硬件设施较好，货品比前两者略上一个档次，有望成为昌平新的购物中心。本项目在昌平的消费群主流是中

7、档人群，也就是整个区域核心消费群，即与鑫隆市场的部分消费者和商户存在竞争。本案可以在物业硬件上提升品质，加以周到服务,运用部分商场的管理观念,虽然项目是市场类业态，但从装修、品位、管理形成高于当地现状的市场，使项目的商业价值不断提高，从而吸引核心消费群。昌平区域的中档商业主流中，市场的租价在5元/itfX天的标准,而位置好一点的也只是6元/itfX天，差位置的租金为4元/nfX天，因本项目在昌平区域的商圈核心，故市场的租赁价格可以在5元/nfx天左右。以后随着市场的成熟，可以逐步提租。昌平的集中性商业具有很强消费支撑力，从统计数据中分析2004年前11个月，昌平

8、实现社会消费品零售额37