城市更新政策、流程与谈判技巧

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1、城市更新改造法规政策、操作流程及拆迁谈判技巧英联不动产集团金大地拆迁二0一0年七月主要内容第一篇相关法规政策第二篇操作流程第三篇拆迁补偿与安置第四篇拆迁谈判技巧与案例第五篇房屋拆迁纠纷处理2全国人大及其常委会国务院国务院各部委部门规章地方政府规章行政法规法律地方性法规物权法土地法拆迁管理条例土地出让转让条例征收拆迁补偿条例招拍挂土地出让规定房屋拆迁估价指导意见城乡规划法地方政府规章地方政府规章地方政府规章省、自治区、直辖市、较大市政府省、自治区、直辖市、较大市人大及其常委会一、相关法规政策体系房地产法深圳市

2、城中村改造规定深圳市城市更新办法房地产法第一篇相关法规政策31992年《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》1994年《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》1998年《中共深圳市委、市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》1999年《深圳经济特区征用与收回条例》1999年深圳市人大《关于坚决查处违章建筑的决定》2002年《深圳市征用土地实施办法》2002年《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》2002年《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》2

3、004年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》2006年《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》2006年《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》2005年《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》《深圳市城市更新办法》（2009.12.1）《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（2010.1.18）《深圳市城市更新办法实施细则》（2010，尚未出台）二、深圳市相关法规政策第一篇相关法规政策41、城市更新的范围:旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、旧屋村。2、城市更新的条件（1）

4、基础设施、公共服务设施亟需完善；（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。3、城市更新的方式:综合整治、功能改变、拆除重建4、城市更新的依据:城市更新单元规划和年度计划管理制度。5、城市更新的实施主体（1）市、区政府；（2）土地使用权人；（3）其他符合规定的主体。6、操作流程(详见第二篇)。三、城市更新办法要点解读第一篇相关法规政策5一、拆除重建更新整体项目流程前期

5、申报拆迁实施拿地实施开发实施更新研究单元规划补偿方案更新意愿征集计划申报规划申报可行性论证确权登记业主沟通修改补偿方案签署收购补偿安置协议拆迁许可申请实施拆迁拆迁谈判申请产权注销各项手续办理申请签订土地使用权出让合同制定开发方案编制详细规划开发报建风险控制开发建设土地获取第二篇操作流程6二、意愿调查工作流程第二篇操作流程7三、拆迁谈判工作流程第二篇操作流程8四、拆迁工作程序1、发布拆迁审批和拆迁公告对拆迁申请内容及提交的批准文件进行审查，并对拆迁范围现场调查核发拆迁许可证的，市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日

6、起5个工作日内，在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督第二篇操作流程9四、拆迁工作程序2、签署拆迁协议通过拆迁补偿安置协议的形式明确拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同拆迁补偿安置协议的主要内容包括：（1）拆迁人与被拆迁人；（2）拆迁依据与拆迁范围；（3）产权（凭证）资料；（4）拆迁补偿方式、补偿内容及金额；（5）搬迁期限及搬迁费用；（6）采用

7、产权调换方式的，须注明产权调换房屋的地点、位置、楼层、面积、产权性质及年限、新旧程度、装修、室内配套设施、物业费及其他费用、小区及周边配套等；需要过渡安置的，还应当注明过渡安置房或者周转房的地点、面积、过渡期限、过渡费用等；（7）违约责任；（8）争端解决途径；（9）签约时间、地点，协议生效时间；（10）当事人签名、盖章；（11）其他需要约定的事项。3、实施房屋拆迁（略）第二篇操作流程10第三篇拆迁补偿与安置一、补偿对象补偿对象——被拆除房屋的所有人，而不是使用人所有人包括公民，也包括法人二、补偿方式拆迁补偿方

8、式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。11三、补偿内容被拆迁房屋的补偿房屋以外的构筑物、附着物补偿费室内自行装修装饰补偿费搬迁补助费临时安置补助