阳光森林半山别墅上市推广策划方案

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1、阳光森林半山别墅上市推广策划方案无锡赛博营销策划咨询有限公司内容纲要第一项.市场背景分析部分第二项.项目品牌整合部分第三项.项目推广策略部分第一项.市场背景分析部分内容纲要一、徐州别墅市场简析二、本项目的优劣势分析三、主要竞争楼盘分析四、目标消费群简单分析一、徐州别墅市场简析之一：徐州别墅总体建筑水平与南方相比有较大差距，所有建筑中少有体现出“以人为本”的精神理念，由此所造成的结果就是产品在低档次上的同质化和鲜明个性的缺乏。通过对徐州所有现存别墅的调查来看，最早一批的商业型别墅大约起源于三四年前，如云龙湖西的天奇别墅、金三桥开发区的

2、金贝庄园等。整个市场别墅总量约在500套左右，水平较低，社区配套及户型设计都十分简单，与别墅的尊贵、豪华气质不相匹配。徐州市的别墅基本分布在三块地方，一为徐州市区内，包括凤鸣山庄和云龙湖周界，二为金三桥经济开发区，三是桐山经济开发区。价格走势以风鸣山庄和云龙湖岸为最高，基本达到3000元以上，它的价格主要由地段及风景、配套所支撑，而金三桥和桐山开发区较低，在2000元左右，周边生活配套不另人满意。之二：徐州别墅年平均消化量基本保持在80-100套之间，虽然近年徐州经济快速增长，但消费增长幅度仍显缓慢。徐州市场别墅供应量数量相对于这样

3、的城市规模虽然不多，但销售情况却不是很理想，目前在售楼盘（未售出数量，以下数字均为估计）有南湖别墅15套左右，万裕风情园20套左右，时代华庭16套左右，桃园别墅10套左右，天瑞别墅21套，金贝山庄10套左右，康居20套左右，未知社区名的别墅30套左右，共计132套，其中市区内有71套。预计今年将要上市销售的别墅数量为天奇别墅二期30套，梧桐苑A区92套，B区估计60套左右，计182套，两者合计314套左右。按照徐州以往别墅的年销售量基本保持在92套左右，排去楼盘质素而言，这样的总体供应量相对于徐州市场是较大的，这个数字就表明了我们的

4、项目所具有的压力。之三：市区开发成为今后几年的热点所在。纵观徐州别墅的发展现状，层次低、同质化现象严重是其主要的特点，根据我们的调查，在徐州不乏有一些具有购买力的高收入群体的存在，他们对徐州别墅的质量状况给予了较低的评价，认为不太符合自己的身份，因此在外地购买住宅成了他们当中许多人的愿望。来自于市场的需求殷切呼唤高档次楼盘的诞生；从近期徐州土地的交易情况看，云龙湖地块成为众多开发商的竞争之地，特别是外地开发商在这些地段的竞争中显示了较强的实力，由他们来开发别墅群体，高品位、高价位显然是定位的主要方向。对于本项目而言，他们的存在即是对

5、于我们的竞争，所幸的是本项目的入市时机要早于其它项目，这也是本项目的一个机会点。之四：别墅的推广活动一般十分保守，不少别墅楼盘在推出时基本上不做广告和宣传，我们的目标消费群体在接受广告宣传时将是一片纯净，徐州的开发商在进行别墅楼盘的销售时进行广告宣传的数量相当少，甚至根本就不做任何广告，像万裕风情园、南湖别墅等。这种情况的主要原因是开发商在营销手段上仍较为保守，意识不到广告宣传对市场的引导和推动作用；在我们的调查中，发现许多潜在的消费群体都比较喜欢DM的营销方式，因此，重广告包装、重营业推广、重细节的创造、重口碑的传播，在本项目的推

6、广中显得尤为重要。通过面对面的营销显然会取得较好的促销效果。二、本项目的优劣势分析2-1、项目的优势2-2、项目的劣势2-3、项目的机会2-4、项目的威胁自然环境优越地理位置区域认可度楼盘高尚的素质1、地理位置：项目地北临繁华市区，西近秀美的云龙湖，本身又座落于风景优美的凤凰山庄内。2、项目环境：项目地环境优美，内外都有青山郁郁，十分静谧和优美。3、区域认可：项目地所处位置已被徐州市民认可为高档住宅片区，周边先行建立起来的银行别墅、高档餐饮一条街以及将要兴起的文化城必将更加使该片区繁荣。4、项目本身的素质：漂亮的外立面将区别与徐州其

7、他楼盘，很有别墅气魄；有先进的通讯数据接驳及户户红外线报警系统。优势劣势与障碍1、户型比例：本项目较多的设置了叠加式跃层别墅，没有设置单体别墅，虽然这是综合考虑了地块状况与开发商经济效益的结果，但根据上文万裕风情园销售情况得出的最佳户型比，小面积户型（叠加式跃层）比例偏多。2、生活配套：按一般业主的生活习惯，项目地周边5分钟步程内应配有银行、超市、邮政代办点、农贸市场等生活配套设施。但由于本项目社区规模小，无法做到满足，这样就会给业主带来生活的不便。3、交通配套：通往本项目地的公交只有3条线路，频次低，车行范围小，尤其是夜晚，从市区

8、到本区域只能通过出租。在调查中，不少市民反映了交通的不便。4、项目自身配套：虽然我们一直强调在建的将是徐州目前最好的别墅，但从项目自身的配套而言，缺乏支撑这一称谓的基本素质：首先是不能24小时提供热水，其次是冬天无法供暖，再次是作为高