法官培训论文

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1、我国不动产物权登记制度之初探摘要《中华人民共和国物权法》口2007年10月1日起止式施行，该法对不动产物权登记做了较明确的规定，然而，在规范不动产物权在市场中的设立、变更、转让和消灭时却仍显苍门无力，如对真正权利人和善意第三人的权益保护上，利益就没能得到很好的平術，纠纷不断。究其原因，我国没有真正建立不动产物权登记制度，登记机关在复朵的物权变动中无所适从，不但没有对物权起到保护作用，反而把登记当成了国家干涉私权的工具，这有违不动产物权登记制度设立的初衷。全文共9439字。1各国不动产物权登记模式分析不动产登记制度起源于欧洲，具有深远的历史渊源，早在罗马

2、法时代，所有权转移方式就从曼兮帕蓄和拟弃诉权逐渐发展为占有转移和交付的方式。后來交付又逐渐演变演变为用记载了当事人让与合意的文书代替物的交付据学界通说，现代意义上的不动产登记制度源自法国的抵押权登记制度。⑵当时法国为发展农业金融和商业而启用土地抵押权登记登记制度。虽然不动产登记制度发端于欧洲，但是由于齐国的历史、社会、人文政治法律体制等诸多因素的差异，不动产登记制度呈现了不同立法模式，最具代表性的莫过于登记对抗模式、登记生效模式、折中主义登记模式。1.1登记对抗主义模式登记对抗主义模式又称法国主义模式、性质主义登记、契约登记制，法国是首个通过民法典确认

3、登记对抗主义的物权变动模式的国家。⑶切故称为法国登记制。除法国外，意大利、口本、比利时、西班牙也采此制。登记对抗主义是指登记仅是对已经发生物权变动事实的一种确认或者证明，而不是决定其是否生效，但经登记可以此对抗第三人的登记制度。1-1.1登记对抗模式的特点登记对抗主义制度的特点归结來说主要是：一、采形式审查主义，登记只行形式上Z审杳，若屮请手续完备，即依契约内容记载于登记簿。至于契约上所记载权利事项是否有误或瑕疵，则不予过问。二、登记无公信力。即登记的权利事项，公众无以登记的权利状况之信赖对抗第三人，交易第三人也无法享受登记成立给人们提供的保护利益。权

4、利人可以事先已存在实体权利对抗受让人。三、登记非强制性。法律没有强制登记的规定，而是由当事人自行斟酌决定Zo四、登记簿采人的编成主义。法国登记制登记簿编成不以土地为准，而以土地权利人登记次序的先后编制而成。登记完毕不发权利书状，但在契约上标记变动经过。五、动态登记制。即不仅登记不动产物权的现状，而且也登记物权变动事项和过程。⑷1.1.2登记对抗主义模式的优缺点分析从登记对抗主义模式的特点我们可以清楚地看出该模式Z优劣：：首先，登记对抗主义模式的最大优点是它充分尊重当事人的意志自由，最大限度减少国家对私权的干预。如只需当事人通过契约达成了合意，就可以产生

5、物权变动，不实行强制登记。其次，审查方式采取简便易行的形式审查方式，且物权登记情况较为全面,包括动态和静态的登记。然而，它最大的优点却也成了他最大的缺点，债权的合意即可发生物的变动，物的变动任意性太大，对保护不动产这种高价值的物的安全十分不利。登记没有公信力，如果契约被认定无效或被撤销，那以此为基础的物权转移也随Z无效，即使登记，权利人仍可对受让人追夺，这对第三人造成了极大的损害，而牺牲第三人利益显然不利于维护交易的有序进行，极容易引起一物二卖从而引起混乱。1・2登记生效主义模式。登记生效主义模式又称“徳国登记制”或权利登记制度，这种立法体制为《德国民

6、法典》所建立，并为《瑞士民法典》和我国台湾地区民法、奥地利、匈牙利等民法采纳。登记生效模式的理论依据是物权行为理论，该理论是19世纪初徳国著名法学家萨维尼所创立,他认为，已履行买卖合同或其他以所有权转移为目的的交付,并不仅仅是一个纯粹的事实履行行为，而是一个特别的以所有权移转为目的的“物的契约”。1.2.1登记生效主义模式的特点在物权行为理论的指导卜，登记生效主义模式有着与登记对抗主义模式完全不同的特点⑸：一、登记为生效要件。即当事人合意不能引起物权的变动，决定物权变动发生效力的是登记。德国法认为，不动产物权的变动，除有当事人订立的债权合同外，应有一个

7、物权合意，及物权行为；换言Z,债权行为和物权行为是两个相互独立的行为，物权行为具有无因性。物权行为的独立性表现在物权行为是独立于债权行为而客观存在的；无因性则指物权变动的效力不因债权行为的无效或不成立或被撤销而受到影响。二、采实质审查主义。登记机关对登记中请除审查屮请书件是否齐备外，还要对书件记载内容的真实性进行实质审查，审查不动产物权变动情况是登记机关的职责。三、登记具有公信力。登记簿上记载的不动产物权事项具有确定力，即使在实体法上不成立或无效，也不得以其不成立或无效对抗善意第三人。《徳国民法典》第891条就规定：“（一）在不动产登记簿中为某人登记一

8、项权利时，应推定此人享有此权利。（二）在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时，应推定，此项权利