地籍管理5-土地登记

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1、中国人民大学土地管理系主编谭峻林增杰普通高等教育“十一五”国家级规划教材中国人民大学出版社地籍管理（2008修订版）第五部分土地登记5.1不动产登记制度概述考察各国不动产登记制度，主要有成立要件主义和对抗要件主义两种模式。成立要件主义认为，不动产产权的变动在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成不动产产权的变动，未经登记，权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护；与成立要件主义相适应，不动产登记制度有两种：①登记要件制度（权利登记制度），它规定将不动产权属状况登记于所在地

2、依法设定的、可以公开查阅的登记簿上，登记的记载对不动产物权的变动具有绝对的效力。②地券交付制度（托仑斯登记制度），它也强调登记对不动产产权的变动具有绝对的效力，但在登记方式上与登记要件制度略有不同，规定将不动产权属状况记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存档，权属状况发生变化时，登记申请人必须将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，其权利的变动应与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经变动，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权

3、利只有在登记完成之后才能受到法律的全面保护。与对抗要件主义相适应，不动产产权登记实行登记对抗制度（契据登记制度），它在登记方法上与登记要件制度基本相同，主要区别是登记在当事人之间不具备绝对的效力，只是对抗第三人的要件。5.1不动产登记制度概述契据登记制该登记制首创于法国，也称法国登记制，又称登记对抗主义。契据登记制施行于法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等南美若干国家及美国多数州。契据登记制的特点表现为：①形式审查主义：登记人员对于登记的申请，采用形式审查，至于契据所载

4、权利事项，有无瑕疵，一般不过问。②登记无公信力：已登记权利事项，如有第三人出面主张权利，仍应依实体法确定其权利的归属。③登记非强制：不动产权利登记与否，由当事人决定，法律并无强制规定。④登记簿采取人的编成主义：契据登记制登记簿编成不以不动产为准，而以不动产权利人登记次序之先后编制。登记完毕仅在契约上注记经过，不发权利书状。⑤登记以不动产权利之动态为主：登记对不动产权利的变动情形尤为偏重，是以课税为主的登记制度。⑥不动产权利的变动，以登记作为对抗第三人的要件：即不动产权利的取得或变更，依当事人意思

5、订立契约，即己发生法律效力，向登记机关提出登记公示只是为对抗第三人。5.1不动产登记制度概述权利登记制权利登记制系德国创立，也称德国登记制，又称登记要件主义。采用权利登记的国家有：德国、瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利等国。该登记制的特点是：①登记要件主义：不动产物权的取得或变更，以登记为其发生效力，如不登记，当事人虽订有契约，也不能对抗第三人，而在法律上亦不发生物权变动效力。②实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质的审查权，审查申请所必具的形式要件，不动产权利变动原因与事实是否符

6、合，缴附文件有无瑕疵，证明无误后方予登记。③登记具有公信力：登记簿上所载权利事项，即使在实体法上由于登记原因不成立，或有无效、撤销的情形，亦不得以其来对抗善意第三人。也就是说公众可信赖已登记权利，具有确定的效力。④登记采强制主义：不动产物权的取得、设定、变更、丧失、非经登记不生效力。⑤登记簿编制，采取物的编成主义：即依不动产物的编号先后次序编制。登记完毕，不发权利书状，仅在契约上加注记登记经过。⑥登记以不动产权利之静态为主：登记簿先登记不动产权利之现在状态，再反映不动产之变动情形。5.1不动产登

7、记制度概述托仑斯登记托仑斯登记，也称澳洲登记制，又称权状交付主义。此登记制度为托仑斯爵士于1858年在澳洲首创，其特点与权利登记制类似。采用托仑斯登记方法的国家有：澳洲、英国、爱尔兰、加拿大、美国少数州、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹等。该登记的特点为：①登记非强迫性：即不强制一切不动产必须向政府申请登记，登记与否，任由当事人自行决定。②登记采取实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质审查的权限，登记原因及证明文件要详细审查是否有误，必须公告时应经过公告程序，而后才能确定登记。③登记具有公

8、信力：不动产一经登记，即有不可推翻的效力，国家保证其权利，任何人应信赖其登记。④发给土地权状：土地为第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制发土地权状（地券）一式二份，一份交给申请人收执，作为确权证明；一份存登记机关，以备编成登记簿。⑤地上如设定权利负担，应为负担登记：己登记土地上如有抵押权等他物权设定时，应办理他物权设定与变更登记。⑥登记人员负因登记错误的损害赔偿责任。⑦登记簿采取物的编成主义，并应用地籍图以辅助登记簿说明的不足。5.1不动产登记制度概述5.1不动产登记制度概述契据登记制实行形