北京未来科技城开发建设模式及管理体制研究

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1、专题三未來科技城开发建设模式及管理体制研究（初稿）1目录第一部分未来科技城开发建设模式研究4一、国2二、国内外高科技园区典型管理体制分析22（一）国外高科技园区管理模式总结22（二）国内高科技园区管理模式总结26（三）国内外高科技园区管理模式比较对未来科技城的启示28三、未來科技城管理体制构建30（一）未来科技城管理体制构建需耍注意的关键点30（二）未来科技城管理体制建议方案32四、未来科技城不同发展阶段的管理模式37（-）规划建设阶段37（-）完善充实阶段38（三）提升发展阶段393未來科技城开发建设模式及管理体制研究第一部分未来科技城开发建设模式研究科技园（科学城）的开发建设模式是历史

2、、政治、经济、制度等多种I大I素共同作用的结果。市场经济条件下，科技园（科学城）的开发建设模式主要受到政府和由场两方面力量的影响。本部分通过对国国内外科技园典型开发建设模式（-）园区II主开发模式这种模式主要由政府制定明确的园区发展战略，设计促进园区开发建设和发展的政策措施，不断加大基础设施投资，推动国际、国内的创新资源要素向园区迅速集中，引导全社会参与科技园的开发建设。这种模式主要依靠自上而下的力量,在政府主导卜・，由园区管委会或全资开发公司承担开发建设主体的责任，并进行开发建设的模式。应用该模式，要在税收返还、土地出让方式等方而要争取相关政策，并口要求管委会或开发公司具备较强的园区开发

3、能力。园区自主开发模式是发展屮国家比较普遍采用的一种模式，也是我国大多数科技园（科学城）采用的开发模式，如北京经济技术开发区，杭州经济技术开发区、台湾新竹科技园等就采用了这种模式。（-）开发商开发模式开发商开发模式是指地产开发商在科技园区内获取产业用地或商业用地项目，进行厂房、仓库、研发等工业地产项口或办公楼等商业项口的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营等方式进行项廿相关设施的经营和管理，获取合理的地产开发利润的一种模式。比如，四川成都蛟龙工业港青羊园区、双流园区，由香港蛟龙集团投资开发，采用工业房地产方式建设，园区实施企业化经营运作；印度的班加罗尔国际科技园、卡梅尔笫二工业园、越南的

4、新加坡工业园等主要是由新加坡腾飞集团（专业从事工业地产开发的企业）投资开发。（三）合作开发模式合作开发模式下，园区、开发商和入驻企业均可以作为开发主体，5可以两两合作，也可以三者共同合作开发；既可以是合作开发同一地块，也可以是分别曲不同主体开发不同地块。从长远意义看，科技园（科学城）的建设和发展将逐渐趋向合作型或混合型建设模式，采取门上而卜•和口下而上的有机结合。从国内实践看，苏州工业园的开发建设屈于典型的合作开发模式，它由屮国苏州工业园区股份有限公司（中方财I才I，前身为苏州工业园区投资实业有限公司）和新加坡■苏州园区开发私人有限公司（新方财团）组成的CSSD公司负责开发建设。CSSD主

5、要负责苏州工业园内土地成片开发与经营、房产开发（各类住宅、商业房产、工业厂房）、基础设施开发与经营管理等。二、未来科技城开发建设模式选择基点和需要考虑的重大问题实践中，上述三种典型的开发建设模式没有绝对的优劣之分。科技园（科学城）在开发建设模式选择过程屮，既要尊重园区开发建设的一般规模，也要充分考虑自身的特殊性。也就是说，一个科技园具体采取何种开发建设模式，需要在借鉴国内外经验的基础上，对园区形成的背景、所耍承担的功能以及园区的面积、资金等因素，进行综合衡量。（一）未来科技城开发建设模式选择的基点1•未来科技城是以研发为主导的专业化园区未来科技城的产业定位是新兴战略性产业的研发环节，这客观

6、上需要根据拟入驻企业的研发需求建设大量个性化设施；同时，园区强调“城叩勺概念，突出公共服务配套功能，需要建设大量非标准化的6配套服务设施。两方而的特殊性决定了未来科技城不同于一般意义上的工业园区，这说明标准化的地产开发模式是不能满足未来科技城发展的现实需要的。2.突出交流功能，实现整体化运营未来科技城要实现可持续发展，很重要的一点是要突出交流功能，把公共服务配套社会化，实现整体化运作，防止入驻企业（尤其是大型企业）自我配套、封闭式发展。为此，园区需耍掌握开发建设的整体规划权、控制权与管理权，最好园区能直接参与开发建设，从而最大限度地保证园区的整体化运营。2.保持未来科技城的现金流收益保持现

7、金流收益是维持未来科技城可持续发展的重要手段，也是提高园区管委会控制力和权威性的重要保障。未來科技城管委会可以通过持冇并经营一部分收益性物业來实现持续的收益。因此，未来科技城尽量耍作为一个开发主体参与门身的开发建设。例如，从苏州高新集团和苏州工业园的收入来源看，房地产收入,尤其是商业房地产和居住地产都占了较大份额，然后是基础设施经营收入、代建、专业服务、旅游、高科技投资等等。这样的开发建设模式，-•定程度上转变了以往传统