金丰易居——江苏南通狼山地块用地性质和用地强度分析

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1、{绪论}本报告以“南通现状分析——狼山区域市场分析——地块可行性分析”为主线，通过对南通整体市场的研究，论证本地块未来开发定位和可行性发展方向，着重向政府领导阐述地块定位对整个区域的发展所起到的至关重要作用和深远意义！本报告涉及的主要内容1号地块用地性质和强度分析２号地块用地性质和强度分析南通宏观经济与市场分析南通概况报告附件区位概述－－“一市辖六县”，上海大都市圈副中心城市●南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面

2、积8001平方公里；●大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。南京市无锡苏州上海常州盐城连云港徐州南通南通印象南通城市结构图南通印象掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般

3、，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构城市外拓机遇分析苏北第一城长三角现代物流中心南通受上海经济圈辐射长三角货运重要枢纽省GDP贡献率达7.9%苏中、苏北经济强心针苏北门户长三角枢纽204国道、宁通高速沪嘉浏高速、沿江高速苏嘉杭高速、连通高速公路新长铁路南通段宁启铁路、沪通铁路南通铁路港口支线铁路崇启大桥苏通长江大桥崇海大桥大桥南通港洋口港港口城市外拓机

4、遇分析主要交通体系优势一:江海交汇水运发达长三角现代物流中心城市外拓机遇分析（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）优势二：景观资源丰饶旅游开发逐渐升温城市外拓机遇分析（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）南通作为江苏中部的中心城市，是整个苏中地区的经济文化中心；受长三角经济的快速发展的影响，依托公路、铁路、大桥和港口等设施，南通已成为整个长三角的货运重要枢纽，是整个苏北的门户；小结本报告涉及的主要内容1号地块用地性质和强度分析２号地块用地性质和强度分析南通宏观经济与市场分析南通概况报告附件GDP保持10%以上快速增长第三产业增幅明显，对经

5、济推动能力节节攀高宏观经济分析（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）人均可支配收入3年增长逾30％消费型支出占比例不断上升宏观经济分析（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）住房贷款增长揭示消费新热点宏观经济分析（数据来源：南通统计局）（数据来源：南通统计局）宏观经济小结宏观经济分析南通经济运行态势良好，经济发展呈稳中有升；第三产业快速发展，经济结构发展不断优化，经济运行质量显著提高；随着经济的快速发展，人民的消费能力稳步提高，对生活质量的要求也逐渐增强。市场分析“二八定律”催生城市新富阶层2005年南通GDP总值＝1472.08亿元200

6、5年南通市区人口＝85.36万人80％社会财富/20%市区人口约等于689822元即南通有不少于17万人每年创造近69万元的社会财富中高端客户心中南通消费满意度对50组客户进行抽样问卷调查，收集有效数据47组。在南通中高档客户中，有相当大部分平时不在南通消费，对南通目前的消费场所有48%表示不满意。数据来源：普润狼山项目组市场分析平日高档消费场地对南通中高档消费满意度分析小结依托上海、辐射苏北，随着跨江工程2008年的竣工，将进一步扩大南通在长三角经济圈的影响力；长三角物流中心，周边城市企业家、私营业主进出频繁，孕育出一批高档消费群体；依托南通整体运行良好的

7、经济态势，城镇居民收入水平显著提高，消费力不断增强城市居民消费思想进一步放开，非必要生活支出比例显著上升随着经济快速发展，依据“二八定律”，南通正催生一批城市新富阶层依据南通高档消费和娱乐产品现状，不能满足日益增产的高端客户的消费需求。南通新一轮经济增长——为弥补财富人群高端消费需求提供了契机本地新贵阶层潜在的强劲消费需求市场上中高档消费品和消费场所空白面对机遇，南通准备好了吗？南通城区分布图港闸区南通城市北翼综合性新城区，担负城市对外交通，城市居住生活配套、区域行政服务、商业服务、旅游休憩、教育卫生等综合性功能老城区南通传统中心城区，配套资源丰富，商业发达

8、，拥有密集的人口分布，是南通对外展示的窗口与舞台新城