论住房公积金制度的运行效率

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1、论住房公积金制度的运行效率陈瑾［摘要］对公积金归集额、贷款额、提取金额、沉淀资金等参数进行分析,提出扩大覆盖面、均衡管理屮心资金安金与收益等建议,并基于对小户型住宅的政策倾向,建立了一个定量测算公积金运行效率的模型。近期社会对住房公积金的效率和公平存在很大争议。《屮国青年报》民意调查显示,56%的人主张保留公积金，但大多数人对公积金的低效与不公平运作不满也是事实；同样的调查显示,57.9%的人认为公积金在缓解小低收入者“购房难”方面“没什么帮助”。木文试图通过对公积金各参数的分析,建立一个可以评价全国及各地方公积金运行效率的模型。1全国住房公积金使用情况2006年末，在公积金覆盖

2、范囤方面,全国实际缴存职工达6916.87万人，缴存总额为12687.37亿元，比上年末增长30%;缴存余额为7870.96亿元；当年缴存额2927.9亿丿LjO资金使用方面，住房公积金使用率为72.05%,累计为695.24万户职T发放个人住房贷款6364.33亿元，当年发放个人住房贷款171万笔。当年发放个人住房贷款金额为1765.24亿元，占当年缴存额的60.29%;当年户均贷款金额10.28万元,主要支持了中低收入职T购买自住住房、改善住房条件;2006年末，个贷余额为3804.71亿元，比上年末增长34.25%;个贷余额占缴存余额的比例（个贷率）为48.34%,比上年末

3、增加3・07个百分点；当年职工提取和发放个贷资金之和超过当年归集额153.81亿元。资产质量方面,2006年末，住房公积金银行专户存款余额为3520.02亿元,扣除备付资金后的沉淀资金为1945.83亿元，占缴存余额的24.72%;个人住房贷款逾期额2.71亿元，占贷款余额的0.07%;当年回收丿力史遗留的项目贷款和挤占挪用资金20.12亿元，年末未收回资金占缴存余额的0.33%;贷款风险准备金累计余额204.78亿元，占年末贷款余额的5.35%o2006年当年实现住房公积金增值收益101.9亿元，扣除应提取的贷款风险准备金和管理费用，可用于建设廉租住房的补充资金约26亿元，截至

4、2006年末，累计上缴同级财政部门的城市廉租住房建设补充资金超过50亿元，有效地支持了廉租住房制度建设。2、定性参数解析住房公积金制度根据存贷款利率的高低可分为低存低贷、高存高贷等模式，我国现在执行的是低存低贷模式。我国住房公积金的运行过程基本可用图1表示。H前评价住房公积金运行效率一般从使用率和运用率出发考虑相关参数和指标：使用率二（个人贷款余额+个人提取总额+国债总额）/归集总额运用率二（个人贷款余额+国债余额）/归集余额个贷率二个人住房贷款余额/归集余额其中，贷款余额二贷款总额-己还贷款己述贷款二提取金额中述贷+6行还贷2.1归集总额归集总额反映出公积金制度的覆盖面、缴交率

5、以及当地的经济发展水平。覆盖面可以由参与人数与总人口数的比例、参与单位数（包括非公有制经济组织）和总单位数的比例來反映。缴交率则要根据具体地方的恩格尔系数推算得出的适当的住房消费支出比例和企业的承受能力及时调整修止。住房公积金归集依靠缴存人按月缴存而实现，属于分散性的小额资金流入。而无论是住房公积金提取还是住房贷款，均属于集屮性大额的资金流出。这种资金的不平衡发展将限制住房贷款额度的提高。冇的地区出于受到资金來源的限制，其所能提供的贷款额度与当地住房消费的平均水平已出现了较大的差距,显然就不能充分发挥政策性贷款支持广大职工住房消费的作用。因此要加大归集力度、执法力度,加强对非公有

6、制企业的渗透，扩大公积金的覆盖面。同时通过制度设计和完善，防止一些高收入企业和垄断行业的员工以公积金为避税和享受高福利的通道。保JS；一祜忘*丽药E帝d帝亓為冠；「Z1L'側r资）•口和堤件消欣切费冷的■HJft户己和班房费W的r广炎氐工工战住房公枳金」一T5心卜4的育关窃金n个职环人账户+増们收為等底户账•尸转到JU也址市图1住房公积金运行过程2.2贷款总额贷款总额反映出参与主体真正利用公积金的程度。贷款总额总体说来取决于贡献人小、政策倾向、还贷能力和信誉等各类条件规定的最高贷款额度、最长贷款年限和公积金的业务范围（如住房大修理、装修、口建房、二手房甚至期房首付等）。公积金在促

7、进居民住房消费的初期，可以适当降低贷款门槛,加大贷款规模。但是在稳定发展期甚至消费不理性的阶段，还要考虑参与主体权利义务的对等问题，同时要随着覆盖面的逐步扩大，根据公积金总归集额、贷款余额、参与人数等可贷总量和公积金的现金流量的长期结构比例来总体规划每一时期的可贷人数和可贷额度等。住房公积金管理中心的收支情况见图2,可以应用盈亏平衡分析和资产组合理论等方法来确定贷款数额。公积金运行的效率要综合考虑使用的广度一放贷总户数和深度一户均贷款额,支持购房户均面积（以清除房价和经济发展水平