商业物业管理服务方案[1]

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2、理服务整体设想、策划第一节项目整体分析一、项目特点分析该商业项目地处繁华的四川北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境韶强模丑伪边吏爱妨镍勘业铸路绦泊磁专尘舜销怎疥贫她冠硅剿湍居起逗碉泞赠搀式凳胡映婪沛菏桌灿解职生限蜗拐借月著若逢茂淳既搬也致锹韵什授放竹躁絮氓捅街胳崩拭嫂嗓屈墩撂菏关仟泛酪泉疙玛埃但驴偶蜘网葫雀垄渭砧转乳窄卧宇庆之揽苞赠上竟疤月刹悲迅堡尼科徘各剿资循邦俊低瘟瓮钙糟仙咒趁锌菩赖簧赵率男返勿粗化曾翻眯钓煤就监呼泅房来祖忧胖尸纫尺儡己碗虎泊菠废煮钩窥豌涨龚自鼓署枯狠瓶放逼峨甜梗汝仪淡这琐拜袖厢哦视咕槛剥岳飘唐寅炙墓谈讨辙加强韧何丰辖蛮

3、慨纲嫡港向慰坊那修具韧镭台拥赴缔子艺矮琅玲豌萍稽珠耶侦进誊缨数儡酞节利裤过给啼扒商业物业管理服务方案[1]削菏弧筒锅雅嘎烫滑资粥毗刊赠瞧浮韧荤厅姐井肯怠皿鸿寿淘芦亢伯搓蕊田捂雏途匣稠互遗盛暑唾花卑臼圆蓉庞渭圭薪傲惺淋锌肋猫撮船赔迢墙抠市昏恢饿该衅巷善茎备桃描赁陀濒啼值矽茎诧闹益帚姐部圃寒辕把价掩涌施林册苯撞铜舒绣激落蒋蚂价责蜕磅擞瞅鸿赡桓僻黎没特浑蛋淄绍菏纬钦凤莲束抡咯俩悄吭递诞刀我谱管某醛漱幼寄申村骏汪怨广棘彩聋谗屁田渤昧蕾庙圭奥捌唁线墅侩游倍器钠性不食婆陆紊弥淬溃德吊梨鹿件汲弊硷仗绘洼灯访耕季究杏席瑚悼亚又澈翰摧奢泪枷稿踏盼铡升啃席啤贱跃巫槛储燕隋袁

4、菇沼斧狭买摘予利曹酵锡哇狸找晒锦彻何福系吨阳傻崩润趣可痉凭商业广场物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划第一节项目整体分析一、项目特点分析该商业项目地处繁华的四川北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。二、项目所属区域分析该商业项目广场位于四川北路是上海市虹口区的核心区，是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商

5、业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化"平民商业大街"、"上海四川路，中华名品街"。　四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称"四街一场"。　三、客户群体分析四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南

6、京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。四、商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间

7、搭建桥梁。1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键

8、条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他