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1、关于房产纠纷案件增加的特点及对策关于房产纠纷案件增加的特点及对策作者:林军发布时间:2010-01-1213:51:22随着辽宁省沈阳市铁西区老工业基地改造的深发展,铁西区商品房开发迅速增加。与之相关的商品房买卖,物业管理合同纠纷案件呈井喷之势。从房产纠纷案件受理统计数量看,2005年809件;2006年895件;2007年1249件,2008年1-10月份2757件,与去年同期相比增加221%,人均结案344.6件,创历史最高记录。受理房产纠纷的类型主要是开发商与业主之间商品房买卖纠纷,物业管理服务公司与业主之间的物业管
2、理合同纠纷两大类。其中涉及群体性纠纷1495件,占受理案件的46%,商品房买卖纠纷群体一方表现为小区业主,纠纷产生的原因一般是以小区为单位,开发商在商品房预售(销售)过程中存在违约行为,物业管理合同纠纷是物业合同提供的服务存在瑕疵,相关部门管理缺失,业主法律淡薄等。由于长期对开发商以及物业管理的不满,业主在诉讼中的情绪大都比较激烈,矛盾双方不容易达成调解协议,群体性纠纷不同于一般纠纷之处在于诉讼当事人一方人数众多,群体一方往往同时又是弱势方。他们在诉讼中常常简单地以裁判结果是否胜诉作为衡量司法公正的唯一标准,而不考虑司法运
3、行中诸如程序、证据、时效等因索也会导致败诉。司法与感性隔阂导致群体性纠纷一旦处理不善,往往会演变成群体性事件,并造成社会公众对司法的不信任,影响社会稳定。这是群体性纠纷不易处理的根源。另外,在诉讼案件中,小区业主因拖欠物业费而作为被告的案件的比例占69%,主要特点是:1.房屋质量存在问题。房屋质量问题是业主抗辩的主要理rti之一,主要体现在墙体长毛,顶棚漏水,塑钢窗漏风等问题上,而且这些房屋基本在保修期内。业主基本上没有找开发商要求解决上述问题,而是不约而同的要求物业公司解决维修。物业公司在接到业主报修以后,极少数物业公司
4、因为与开发商存在维修委托协议而对质量问题予以维修,还有一部分则能够主动与开发商联系,由开发商给予维修,大部分的物业公司则直接告诉业主自己去和开发商联系,更有甚者,物业公司态度蛮横,对业主报修置之不理,问题矛盾与E1聚增,而业主进住后根本找不到开发商,直至诉讼到法院后,业主亦明确讲,把房屋质量问题解决了,物业费马上交齐。业主只是想通过不交物业费达到维修房屋质量问题的目的。在处理此类案件时,物业纠纷的案件判决了,但纠纷实际上没有解决,法院判决业主给付物业费,依诉讼执行程序可以解决。但房屋质量问题无人问津,而且随着时间推移,逾加
5、严重,业主的权利没有得到维护,致使业主对物业公司的抵触情绪更加严重。2•相邻关系问题。主要体现楼上漏水,私自改造通风管道,导致排烟不畅,楼下酒店等场所噪咅影响业主休息,相邻住户加装遮阳棚影响采光等。实践中,业主很少直接找邻居协商或提出相邻关系纠纷诉讼或到有关部门举报,而是要求物业公司解决,如物业公司不解决,则拒绝交纳物业费用。3.在小区内财物被盗。电动自行车,自行车丢失的业主为数不少,还有业主住宅失窃,造成损失,也是拒绝交纳物业费的原因。4•收费标准不统一。同一小区存在两个收费标准,先期入住和后入住的收费标准不一致,而服务
6、项目和标准是一样的对此业主提出质疑,物业公司也未能对此讲明根据。同吋业主还提出在收费标准中各项服务所山的比例不清楚,不明确。5.机动车车位收费和物业费的使用情况下公开。在诉讼中有些业主主张机动车停车位的所有权归全体业主共有,收费也应当归业主所有。而物业公司的收费情况几乎都没有向业主公开,其代理人亦无法陈述费用使用情况。6•保安不尽责,公共设施维修不及吋,绿化少,管理混乱。小区外來人员任意出入,小区内饲养宠物不予规范,公共设施不予维护,所有物业公司都没有启动公共设施维修基金。对于辽宁省沈阳市铁西区人民法院只有8名办案人处理房
7、产案件的情况,如何妥善处理群体性纠纷是平衡繁重的审判任务与司法的社会效果之间的关键点。作为基层法院,该类型纠纷的处理直接关系到最广大最基层群众的切身利益,因此,该院审判人员并没有因为群体性纠纷案件数量的众多忽视任何一名当事人的合法权益,而是牢牢把维护好,实现好每一位当事人的合法权益作为自身工作的出发点和落脚点,努力探索各种新途径來钝化消解矛盾,理顺当事人情绪,保障社会稳定,从而将结案数量和质量有机结合起来,将纠纷处理的法律效果和社会效果有机结合起來。对于解决群体性纠纷所釆取的对策。(―)调解为主,判决为辅群体性纠纷案件,大
8、多是以小区或者单位为单位,一方当事人之间比较熟悉。在诉讼屮一旦出现当事人不理解或者不满意Z处,就会在群体间造成很大的影响,甚至出现对诉讼的抵制情绪,对司法公正产生怀疑。办案人在处理相关纠纷时,充分注重调解的功能,从立案受理后一直到宣判,调解工作贯穿始终,坚决将当事人的不满情绪吸纳在诉讼程序。今年5月以来
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