2011年苏州相城区台家大厦项目营销策划报告

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1、01市场扫描MarketAnalysis○相城规划○商业环境02项目解读ProjectUnderstanding○项目四至○经济指标○项目核心○SWOT分析03项目定位ProjectPosition○项目总定位○定位核心价值○功能定位○业态建议○包装建议04营销Marketing○价格定位○投资模式○客群定位○投资定位○营销策略○营销执行05英之杰案例TopTalent’sCases○操盘案例目录相城规划商业环境MarketAnalysis市场扫描1苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻工业园区，西接苏州高新技术产业开发区，南接苏州主城

2、区。总面积478.2平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。相城区的整体概况：苏州北大门相城区东邻工业园区，西接高新区，距上海85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚。相城区的整体概况：区域位置得天独厚，苏州的新兴区域城市建设：三区三城苏州城市发展总目标：“青山清水,新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。苏州城市设计总体策略为：和合强心,融通健体。苏州中心城区拟构筑三个“市中心”、两个“副中心”，形成“十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通”的总体空间结构。“T轴双城两片”的总体结构。T

3、轴是指主城城区(古城和高新区)、新城城区(主要是园区)构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴；双城是由主城城区和新城城区组成；两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区相城是为苏州未来的两大副中心之一从整个苏州的规划上来说，相城的设定是“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”,一个更偏向居住休闲、商务商业的城市定位相城区规划：水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城苏州相城区预计要撤销，撤销后有可能一分为三划入园区、新区和平江区，也有可能一分为二划入新区和园区或平江区和园区……因涉及诸多因素，具体规划尚未确定。相城经济发展进入快车道，区域规

4、划和配套设施日益完善，大城市轨道交通扩大了苏州城市中心圈，缩短了城市间的时空距离。随着区域的重新划分，大量资本、产业、人才的导入，北城的地位和战略意义以及商业价值将进一步提升。相城区规划：未来规划更显利好铁路：京沪高速铁路、沪宁城际铁路；公路：227省道、苏嘉杭高速公路、312国道、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速、沪宁高速公路；主干道：广济路、人民路、齐门北大街、相城大道水路：京杭大运河地铁：苏州最大的换乘中心及轻轨2、4号线；4号线2号线相城轨道交通网相城的交通路网加速城市发展进入快车道京沪高速通车：京沪高铁是一个具有里程碑

5、意义的铁路。它给城市带来空间范围、产业结构、发展理念的巨大变化。京沪高速相城站的开通，不仅提升了区域价值，复合了城市功能，扩大对外辐射圈，发挥高速集聚优势。沪宁高速：起自上海真如，途经沪苏交界的安亭、江苏的昆山、苏州、硕放、无锡、横山、常州、丹阳、镇江、句容，终于南京东郊的马群。它的开通不仅缩短城市间距离，搭建良好的经济交流平台，加速城市发展进程，大量资本、人力、物流导入区域。城市价值、区域价值提升，常住人口日益增多，经济贡献越发突出。交通：城市间时空距离缩短市场机遇1：相城区跨城市发展苏嘉杭高速：南北走向，北接苏通长江大桥，南接浙

6、江乍浦。作为苏州市南北向唯一的快速通道，在苏州市“一纵三横一环五射二联”高速公路规划网中意义非凡，与沪宁高速公路、沿江高速公路、沪苏浙皖高速公路、绕城高速公路构成区域高速公路网骨架，形成通江达海大通道，不但沟通了苏北与苏南的经济联系，也促进了江苏省与浙江省的社会往来，使苏州的发展与长江三角洲社会经济发展更加紧密的联系在一起，从而为苏州实现率先战略，构筑更高的发展平台提供了充分的物质保障。交通：南北快速衔接市场机遇2：城市聚拢城乡一体化227省道：南北走向，北向直接通往常熟和张家港，南向直接通往吴江、嘉兴。227省道的整改大大提升道路

7、服务水平，改善行车环境，更为有效的加强了苏州大市间与常熟、张家港的交通联系，对沿线地区的经济发展起到了非常重要的促进作用。苏虞张公路：是苏州市西北部地区一条重要的南北向快速通道。有效加强了苏州城区与常熟、张家港两地的联系，为沿线乡镇带来新的发展机遇，为我市统筹城乡发展创造了新的交通条件，对经济社会又好又快发展起到十分重要的支撑作用。轻轨2号线：2号线南向北横贯苏州市城市中心区域，途经相城、平江、金阊、沧浪、吴中等5区。经过了城市的“两新城、两枢纽、一商业区”。“两新城”是指平江新城和沧浪新城，“两枢纽”是指高速铁路苏州站和苏州火车站，

8、“一商业区”是指石路商业区。2号线的规划更好缓解中心城区交通矛盾，促进城乡一体化，打破了各大城区间的经济格局，城市中心辐射圈扩大，相城区区域价值得到提升，城市功能得到完善。消费者的置业、消费半径也将随之得到