商圈和店铺业态分析

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1、商圈与店铺零售商圈的确定商圈的定义：指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。商圈的层次:边缘商圈次级商圈核心商圈认识你的真实商圈确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈同心圆商圈:现实中的同心圆商圈----同心多边形商圈在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。不规则多边形商圈------理想中真实的商圈　　城市公共交通

2、体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。　　无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形商圈，都忽略了一个重要的因素——你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢?核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。　　只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重核心商圈最接

3、近店铺的区域顾客来店最方便。小0.8公里内大5公里内20分钟之内55％～70％三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重次级商圈核心商圈的外围区域,顾客来店比较方便。小1.5公里内大8公里内小20分钟内大40分钟内15％～25％三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重边缘商圈次级商圈以外的区域，顾客来店不够方便。小1.5公里之外大8公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流动人口商圈的顾客来源核心商圈次级商圈边缘商圈是店铺选址的重要前提有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定市场开发策略有助于零售店加快资金周转商圈分析的重要性1.店铺的经营

4、特色2.店铺的经营规模3.经营商品的种类4.竞争店铺的位置商圈的影响因素（1）5.顾客的流动性6.交通地理条件7.店铺的促销手段商圈的影响因素（2）零售饱和理论通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。计算公式：C为某地区购买某类商品的潜在顾客数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的店铺营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各地区的零售饱和指数。项目A地B地C地潜在顾客数（万人）15108每一顾客平均购买额240200150同类店铺营业面

5、积350003000025000A地区：B地区：C地区：霍夫模型认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。计算公式：Aij为店铺j对顾客I的吸引力；Sj为店铺的规模;Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间;a为顾客对店铺规模的敏感性参数;b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。Pij＝店铺j对顾客的吸引力该地区所有同类店铺对顾客的吸引力之和霍夫模型------顾客来店购物的可能性计算公式：霍夫模型例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及

6、与这个顾客居住地的距离如下：（假设a=1,b=2）项目A店铺B店铺C店铺店铺规模（平方米）600080005000店铺与顾客的距离（公里）473解：根据公式：A店铺的吸引力B店铺的吸引力=C店铺的吸引力=∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顾客到A店铺的可能性P=375/1093.86=0.343顾客到B店铺的可能性P=163.3/1093.86=0.149顾客到C店铺的可能性P=555.56/1093.86=0.508店址问题决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期性。一项选

7、址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大的损失。零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到占用条款和其他一些法律问题。过程复杂：综合性决策成本较高：固定投入大灵活性差：一经选定，很难变动经营影响大：选址、选址、再选址选址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的决策店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）选址是个战略决策（可变性小）选址的难度大（稀缺性高）选择一个地址，