2011年沈阳华润·悦府项目策略思考方案

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1、策略思考A,资源的整合。B,自我价值的坚定。C,推售时机的把控。A,资源的整合。1，万象城开业在即。2，177组认筹客户合理消化。3，万象城中国资源整合。B,自我价值的坚定。1，超越地段户型等基本价值认知。2，扩大东北范围的价值认知。3，无类比，标杆意识，领导品牌。C,推售时机的把控。1，万象城开业前就放大想象力来消化前期累积客户，不等待万象城开业按悦府自己的节奏走。2，价值高度共识都是重中之重。开业前可放大想象，开业后可体验。我们无须等待，我们各自做好关键性的工作。我们对客户做最精细的经营和价值传递。我们的对手就是我们自己坚不坚定自己的价值。这个提报，不同位置的团队成员会看到不同的问

2、题。我更想让大家看到及时沟通对这项目的态度：主动思考和坚决执行的态度。我们为决策者提供可能的空间。而不过多纠结在有无样板房万象城能不能准时开明年是否会有新的政策。我经过上次营销会议坚定了我一个认识，我们价值传播在这个城市里还不是美誉度的事是准确认知的问题。明年针对房地产利空的政策仍有可能出台，350套销售目标！我们除了要卖出沈阳·悦府，更重要是卖好沈阳·悦府。在此前提下，先看看悦府当前的局势？A迷局初看悦府1、一环内仅有的黄金地段，位处青年大街的金廊沿线2、皇朝万鑫酒店、喜来登酒店、凯宾斯基酒店在五里河区域林立3、西武百货家乐福、辽展、三好街为代表的商业街配套近在周边4、沈阳最早的富人

3、圈（如：河畔花园、五里河大厦、地王国际花园）5、万象城、君悦酒店、华润大厦的顶级配套6、高品质的豪华精装7、华润金牌物管服务……初看市场1、周边的嘉里中心、恒隆广场等项目在建，上市时间追不到万象城的脚步2、万科柏翠园，是我们明年的主要竞争对手，但均价只是在17000元左右3、高端的别墅项目（万科兰乔圣菲），并不是同一类的综合体住宅项目地段优片区利好商圈聚集顶级配套高品质金牌物管一切表象看来卖出悦府是理所当然，卖好是否也没问题，似乎是一个迷局！竞争不太激烈再看悦府为了真正了解“悦府”，卖好“悦府”，我们做了几件事（客户的访谈、媒体的访谈、员工的访谈、市场调研）。看看我们的访谈和洞察！客户

4、语录：价格不是问题，但不能贵得离谱吧！洞察：买得起，但要买得值,敢不敢是一回事媒体语录：华润品牌，房子好，沈阳会卖这么贵？洞察：认为沈阳整个城市的房价没有发展到如此高度员工担心：没有体验，没有展示面、真的卖这么贵？洞察：担心太多不利的因素典型性客户研究穿着时尚、有一女儿，带着一司机，一朋友，朋友不太懂房地产。本人投资都会带动朋友投资▲对地段相当了解，非常认同本项目价值，也因为此，对项目有非常高的期待▲想买三套，两套给家人，一套250平的大平层自住▲认为大平层才是有面子的户型，感觉复式单位不在一个平面上，空间感不够▲去过深圳的万象城，住过君悦酒店。对万象城的方便，繁华相当了解。▲经常出差

5、，希望住在家像住酒店的感觉▲注重品质，价格不是问题，认同本项目价值，对项目有非常高的期待▲认可华润的品牌▲很关注邻居的素质，希望很纯粹、和谐私企老板私企老板，穿着朴实，因为朋友介绍刚买万科柏翠园，但是因为孩子喜欢，准备买悦府。▲经常路过，觉得地段很不错，并且认为中心地段的交通便利，生活自如▲认同地段价值和华润品牌（选柏翠园也是因为万科品牌），溢价空间在5K-8K▲对产品的精装主要以突出“品味、品质”，装修要体现档次，认为柏翠园的装修▲不好，同时也必须注重细节，客厅必须敞亮，智能化可以有▲没有体验过“万象城”，认为综合体的概念与其他商业没有什么区别▲经过描述万象城的生活方式后，觉得以后自

6、己的孩子应该会很喜欢▲不关注名牌，但因为在美国读过1年书的儿子很喜欢“CK”，对此牌子有所了解▲平常喜欢看报纸《沈阳日报》《沈阳晚报》、偶尔网络、电视私企老板姐妹典型的富二代（1982年出生）想低调但是真de不低调▲1990年家里开始买商品房，一直以来对沈阳房地产的发展比较了解，对沈阳城市的发展方向也有自己的判断，非常认同本项目地段价值▲有英国伦敦留过学，对生活品味的要求比较高▲对产品的精装要求“经典、不过时”，觉得皇朝万鑫（以豪奢、金碧辉煌为特点）的装修比较好，讲求真材实料▲平常主要是“健身”，就在项目对面的“中体倍力”▲喜欢奔驰轿车（觉得奔驰是“老大”，比宝马、奥迪都好），适合自己

7、的圈子▲穿名牌服装（英国熊的皮衣，BALLY的腰带……穿什么不重要，重要的是他自己扒拉出来给我看，还说着这不是显摆……）▲知道万象城但是不了解“万象城”，经过说明之后，觉得在沈阳建，值得期待。▲感觉悦府的价格2万应该差不多了吧，再高认为还不能想象第二大类：不了解万象城，认为和其他商业没有什么区别。只认为地段不错，心理对价格有个初判，认为价格不能太高。小结第一大类：对万象城了解、感觉配套齐全。认可华润品牌、了解地段、价格不是问题，品质要做好。深访