2011年绍兴颐高广场项目营销提案

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1、市场篇1项目解读2宏观市场分析3竞争市场分析4项目定位5价格建议1项目解读项目区位地块状况项目SWOT分析项目区位项目地块位于绍兴市镜湖新区，位于绍兴大城市越城、柯桥、袍江、杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心；镜湖新区行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积53.4平方公里,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。越城区镜湖新区袍江新区镜湖新区老城区柯桥袍江新区工业区镜湖新区本案老城区地块状况二环北路解放大道山水名家绍兴市政府2绍兴市国土资源局112绍兴国土资源局山水名家本案地块状况总建筑面积：123678㎡地块主要经济技术指标1#颐高创业

2、基地2#颐高创业基地电子商务大厦商业3F商业4F二环北路解放大道22F22F24F建设用地面积26037.406㎡建筑占地面积10869㎡总建筑面积123678㎡容积率3.6建筑密度41.7%绿地率10%机动车停车位660辆非机动车停车位4600辆地上建筑面积：93734㎡电子商务大厦27595㎡（含物管用房285㎡、含裙房商业5009㎡）颐高创业基地30420㎡商业35719㎡项目集酒店式公寓、办公、商业于一体项目效果图西北向西南向东南向项目面积配比北面户型D：33.1㎡北面户型E：44.1㎡南面户型A：51.9㎡南面户型B：53.1㎡南面户型C：87.1㎡北面户型F：47.4㎡

3、颐高创业基地面积33㎡44-47㎡51-53㎡87㎡配比13.3%26.6%53.4%6.7%项目SWOT分析靠近新的市行政中心，且临近老城区，位置较优越；靠近城市主干道，出行便利；颐高在绍兴的品牌优势明显，同时产品组合较齐全，形成功能互补；在售的与未来开发的商办性质产品较多，竞争较激烈；绍兴的产业结构决定，客户对办公的实际需求不大。优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat创业园的概念在区域内较独特，具备一定的吸引力；商办性质产品不限购不限贷，有良好的市场机会；在产品总价控制于一定范围内的情况下，绍兴投资客依然较活跃；项目周边在建的类似产品

4、较多，易形成集群效应；地块近主干道，有一定的噪音和空气污染；目前周边正处于建设中，商业配套不成熟，办公氛围较淡薄；综合以上，优势强于劣势，机会多于威胁，同时，优势因素与机会因素占到主导地位。2宏观市场分析绍兴市区商品房市场小结绍兴市区商品房市场绍兴市区自2009年以来，一手商品房市场成交量基本稳定，但是2010年已经有9%的下降；受国家严厉宏观调控影响，预计2011年全年成交量与2010年基本持平绍兴市区近三年住宅占据市场绝对主力，而办公市场自2009年至2011年10月，年均需求量11-12万㎡，占年均总量的15.8%左右，需求结构比较稳定绍兴市区商品房市场2010.10-201

5、1.10绍兴市区一手住宅、办公成交分析由于绍兴市区办公物业的放量主要集中在下半年，主要体现于酒店式公寓产品的放量，因而整体成交量也比较多；而2011年上半年主要是尾盘消化；下半年开始，成交量较上半年大幅增加；可见，办公物业成交量的波动主要受个案推盘时间和节奏的影响，而绍兴市限贷、限购等一系列政策尚未对办公物业市场产生实质性的影响；2011年1-10月月均去化1万㎡；办公物业月度成交均价有波动，但总体呈小幅上升态势，在7月，成交均价高过住宅均价。注：办公物业主要包括酒店式公寓、写字楼等。小结123从成交结构来看，住宅市场受国家调控政策影响，成交量呈现一定幅度的波动；办公市场年均成交量

6、稳定在11-12万㎡，受政策影响不大；2011年年初，住宅市场成交大幅下滑，同时，随着绍兴“限购令”的颁布，整个上半年市场陷入比较低迷的状态；下半年商办市场和高端住宅市场发力，使得量价有所回升；42011年1-10月，办公市场上半年成交低迷，下半年因办公产品尤其是酒店式公寓产品的放量而使得整体成交大幅上扬；前10个月月均去化1万㎡，占整体市场月均去化量的15%；全年来看，去化较稳定；本案地处的镜湖新区，作为政府规划重心，未来建设项目较多，特别是商办类，市场竞争激烈程度不言而喻；办公市场（主要包括写字楼、酒店式公寓等）受政策影响不大，近年成交平稳3竞争市场分析酒店式公寓市场分析写字楼

7、市场分析在售项目分析待售项目分析10公里6.2公里柯桥袍江新区5公里5公里5公里城中城北迪荡新城竞争市场界定本案位于镜湖新区，与柯桥直线距离约10公里，与袍江新区直线距离约6.2公里，本案以5公里为竞争范围，主要包括老城区的迪荡新城、城中和城北等区域。酒店式公寓市场竞争个案分布胜利路金地春天本案华盛大厦君悦·柏悦星城大厦中成好望大厦解放大道中兴路城南大道北二环104国道凤林西路环城东路鉴湖铭康大厦纽约国际中心外滩4-6地块外滩4-14地块中金国际在售项目待售项目供应区