判案研究（违约方解除合同)

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1、［判案研究］《合同法解释（二）》中合同解除异议期条款的适用一一某购物公司诉某置业公司房屋租赁合同纠纷案【案例】某购物公司诉某置业公司房屋租赁合同纠纷案【简要提示】无合同解除权的一方当事人发出解除合同通知，对方在法律规定的异议期届满后向法院起诉的，人民法院应当在正确理解合同解除异议期制度立法目的基础上，把握公平正义的价值取向，对此类争议做出符合法律事实的判断。【主审法官】张卓郁【案例撰写人】张卓郁、孙闫一、基本案情原告（被上诉人）某购物公司被告（上诉人）某置业公司2007年4月24日，原、被告签署《合作

2、协议书》。主要内容为:甲方（被告，以下简称置业公司）按本协议书列明的条款和条件，按照乙方（原告，以下简称购物公司）特定要求建造并向乙方出租长清路侧地上一至三层的商业用房（以下简称租赁物业）用于开设经营大型超市。屮方同意于2008年3月1日前将符合条件的租赁物业交付乙方进行装修及使用。乙方有权将本协议书项下的权利义务概括转让给乙方之关联企业（包括但不限于直接或间接拥有乙方的主体所直接或间接拥有的任何企业）。因下列情形之一，屮方有权在乙方违约行为未于甲方通知后30日内改正的情况，立即终止木协议书：……（3

3、）因乙方的其他违约行为、侵权行为或违法行为，造成甲方或者其权利义务继受人无法继续履行本合同或继续履行本合同已无必要的。自本协议书签订之日起至根据木协议书第17.1条办理预租备案登记完成：甲方不履行或擅自终止木协议的，乙方有权按照有关法律规定要求甲方返还乙方依本协议书有关规定已向甲方支付的预付租金等有关款项，并由甲方向乙方支付相当于第一个租约年租金金额一半的违约金，如上述违约金不足以赔偿乙方之实际损失的，由甲方根据实际损失进行足额赔偿。协议签订后，置业公司曾致函购物公司：因政策变化，办理土地证有所延迟；

4、又因基地河流改道方案的实施有所延迟，预计交付使用将延迟至2008年7月。2008年5月29日，购物公司致函置业公司要求将合作协议书由原签约主体购物公司转让至特易购公司。置业公司回函：不能因为变更主体而调整了当初地方落税的承诺。此后，双方曾就施工图纸修改事宜进行过协商。2009年1月23日，特易购公司致函置业公司：购物公司已于2006年被外资企业TESCO（特易购）收购，上海市商务委员会要求特易购公司于前述日后成立的新的公司机构，应以特易购公司的外资商业企业分支机构设立。有关地方政府落税事宜，在不违反刚

5、性之法律原则下，特易购公司将尽量依统筹税收分配办法落实。2009年2月5日，置业公司致函购物公司：鉴于贵公司违背双方约定，大量修改交付标准致使我方建设工期严重滞后；同时，近期收到贵公司函件明确表明已无法获得相关行政主管机关的关于开设大型购物超市的许可。现本公司正式函告贵公司，解除双方此前签署包括《合作协议书》在内的所有租赁文件。次日，购物公司回函明确表示对解除函的异议：1、双方专业人员已于日前就工程交付标准的局部变更达成一致意见。2、购物公司从未发出“明确表示已无法取得相关行政机关的关于开设大型购物超

6、市的许可”的函件，1月23日的函件旨在通知置业公司，购物公司将《合作协议书》项下的权利义务概括转让给购物公司之关联企业特易购公司，购物公司是根据《合作协议书》行使己方之权利。综上，要求继续履行合作协议书。另,置业公司与案外人签署了落款时间为2009年10月10日的租赁合同，由置业公司将包括涉案物业在内的35864平方米房屋出租给三林大润发公司，约定的交付时间是2009年3月15日。现置业公司已将房屋交付第三人经营。原告诉称：原被告在07年4月24口的《合作协议书》中约定了被告应于2008年3月1日前交

7、付房屋，但被告至今没有交付房屋，故起诉要求继续履行合同，交付房屋。经法院释明后，变更请求为：要求被告立即返还原告预付租金、支付违约金及赔偿原告无法继续履行《合作协议书》造成的损失。被告辩称：鉴于购物公司未履行税收落地的承诺，且又多次变更租赁物业交付标准导致工程竣工大幅度拖延，被告实际于2009年2月5日向原告签发了解除合同通知，故双方《合作协议书》已于当时解除。同时，最高人民法院的司法解释明确行使异议权的期间为三个月。原告起诉距解除通知到达早已超过三个月的除斥期间，故原告对解除合同的异议不应得到法院的

8、支持。鉴于系争协议书已经解除，购物公司返还租金及赔偿违约金的诉求亦不应获得支持。二、法院的认定与判决一审法院经审理后认为，本案的争议焦点有二：1、置业公司有无合同解除权。置业公司于2009年2月5日向购物公司发出解除通知，其依据的理由是购物公司大量修改交付标准致置业公司建设工期严重滞后以及购物公司明确表示已无法获得行政机关关于开设大型超市的许可。但现有证据不足以证明工期滞后系购物公司单方变更建筑物交付标准导致且购物公司已达到根本违约的程度。2009年1月