农村宅基地使用权转让效力解析及制度设置

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1、农村宅基地使用权转让效力解析及制度设置泗阳县人民法院：刘玲何伟成一、农村宅基地使用权性质沿述相较于国家对农村土地用益物权的严格限制，高额的土地权益带来的利益分配不均冲突矛盾却日益明显。加之农村居民收入的提高、生活条件的改善，农村居民向城镇流动频繁。一村一寨中常见年迈老人独居农村甚至空屋无人居住，造成大量农村土地、房屋、宅基地抛荒和闲置浪费。村民为提高自己掌握的土地、房屋资源价值，常私自转卖农村房屋及农村宅基地。因我国关于农村房屋买卖及宅基地使用权转让的规定过于狭隘，甚至称得上严苛，不少农村居民在转卖农村房屋或宅基地使用权后，面对即到的

2、征收、拆迁巨额利益诱惑而反悔转让行为，引发大量确认农村房屋买卖或者宅基地买卖合同无效的纠纷。无论是从经济发展需要考虑，还是从促进农村集体土地资源利用和遏制不诚信行为，农村土地使用权（含经营性和非经营性），尤其是宅基地使用权转让效力问题的探讨都不得不提上日程。集体土地使用权因用途不同，其取得方式亦有所区别，一般包括：集体经济组织成员以及集体经济组织成员以外的单位或者个人通过承包方式取得的农地使用权；农村居民在户籍所在集体内由本集体经济组织分配取得的宅基地使用权；农村集体经济组织利用本集体经济组织所有的土地举办企业并经审批后的取得的乡镇企

3、业用地使用权；乡（镇）村公共设施、公益事业建设经审批取得的乡村公益用地使用权。（1）《物权法》第三编用益物权部分将建设用地使用权与宅基地使用权用了两章内容予以分别规定，《物权法》第一百三十五条定义的建设用地使用权系指对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，权利人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。《物权法》第一百五十二条则定义宅基地使用权为使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。从土地用途来说，国有土地上建设用地使用权和集体土地上的宅基地使用权均是用于建造房屋及其附属设施

4、的。虽两者在对象上、使用年限上以及是否有偿取得不同，但宅基地使用权本质上属于广义上的建设用地使用权。二、土地使用权流转效力转变与发展无论是国有土地上建设用地使用权还是集体土地上宅基地使用权，均系属用益物权范畴。理论上来说，物权是可进行价值估量和市场交易的。在我国，限于土地所有制形式和国情，土地使用权在法律、法律方面作出了一些强制性规定，使土地使用权流转经历了从绝对禁止到限制流转的过程。1987年施行的《中华人民共和国民法通则》第80条第3款规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”该条款出台后一度成为禁止土地所有权，包

5、括土地使用权转让的判断争论对象。1988年通过的《中华人民共和国宪法》第2条修正案将《中华人民共和国宪法》原第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”改变了土地相关权利一律禁止转让的一刀切式做法。从该条文可以看出，土地使用权并非绝对禁止转让，只是转让必须依照法律的规定，使得土地使用权转让于法有据。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第153条进一步细化农村宅基地使用权的条件转让，即“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和归家有关规

6、定。”通常认为限制集体土地使用权流转的现行法律规即《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另有1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据“举轻以明重”的原则，城镇居民也当然不得购买农村宅基地使用权。

7、也有人将《中华人民共和国土地管理法》第62条第3款作为限制农村宅基地转让的法律依据，具体到《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款为“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由以上条文我们可很清晰的看到，这并非是对农村宅基地使用权转让的禁止性规定，而仅仅是限制集体土地使用权用于非农业建设或经营、限制城镇居民享有宅基地这一专有保障性权利以及限制农民非不可抗力下二次申请宅基地分配。三、宅基地随其上农村房屋一并转让的效力探讨（一）转让主体为同一集体组织成员同一集体组织成员之间买卖农村房屋，从而宅基地一并转让的，一般认定为有效

8、。争议在于《土地管理法》第62条第1款的理解、适用，《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村名一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”那么，如果农户家庭成员多，且未分户，为保障家庭