通惠家园营销策划方案

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1、提交文件目录一、通惠家园C区商业二、通惠家园C区住宅定位价格论证2005年7月第页通惠家园C区商业2005-72005年5月项目商业模式产品投资性分析区域市场状况项目基本情况市场分析及判断2005年7月第页纲要一、区域商业市场分析二、本项目产品分析三、本案市场定位方向四、目标客群分析2005年7月第页区域规划区域市场小结通惠家园所在区域商业市场分析区域商业概况消费人群特征重点项目介绍通惠家园所在区域商业市场分析框架2005年7月第页区域商业市场分析调研区域界定区域消费特征区域商业市场概况区域商业市场重点项目介绍区域商业市场总结2005年7月第页

2、调研区域界定调研区域界定：北到朝阳北路，南大郊厅；东到东五环，西至东四环；区域研究样本确定：白云生活广场财满街韩SHOW住邦2000等本案2005年7月第页区域消费特征区域消费人群层次:早期区域住宅客户多为回迁户,消费力低,随着区域中高档次楼盘的推出,区域住宅客户层次提高,消费力增强,尤其是该区域今明两年高档大盘业主的入住，区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群，属于社会中坚力量，区域消费力强区域消费人口:区域内聚集着20多个楼盘项目，总建筑面积超过450万平方米，常住人口超过30万人区域消费人群年龄：区域内年

3、轻、个性、时尚、乐于接受消费新观念的中上收入人士、年轻白领、现代家庭和商务人士增多，年龄集中在20-45岁之间2005年7月第页区域商业市场项目概况物业名称物业地址物业类别规模商业面积㎡开盘时间营业时间华堂商场朝阳路甲3号京港城市大厦综合购物商场——14700——1998年4月易初莲花十里堡甲三号城市广场连锁超市——21000——2004住邦2000慈云寺东南角写字楼底商地上2层3万2005——白云生活广场朝阳兴隆西街2号写字楼底商地上7层2万2004-122005.9国际创展中心朝阳路与青年路交叉口写字楼底商——2万2005——财满街朝阳路6

4、9号公寓底商地上2层4万一期:2004二期:2005.7已营业2006。9韩SHOW朝阳十路堡东街住宅底商地上3层地下1层2.5万2004-42005,10国美第一街朝阳青年路115号社区商业街地上3层地下1层10万2005-72006.12兴隆家园地铁四惠东站东侧住宅底商地上2层1.2万2005-72005-12朝阳雅筑朝阳北路住宅底商地上一层9063————乐成国际朝阳区西大望路住宅底商地上2层60002005年下半年2006-5珠江罗马嘉园朝阳北路107号住宅底商地上1层地下1层60002005-72006-10区域商业供给类型区域综合类

5、大型商业较少，商业供给类型主要以写字楼、社区配套类商业为主区域商业供给总量目前区域商业市场供给可调研到总量已达30.37万区域商业供给时间区域商业供给多为近两年供给,未来两年内随着住宅及写字楼的投入使用,区域商业供给将呈现集中供给2005年7月第页区域内在售项目商业底商选取项目选取样本类型区域商业市场重点项目介绍韩SHOW住邦2000朝阳雅筑白云生活广场国美第一商街财满街2005年7月第页区域商业市场重点项目介绍项目名称位置小区规模商铺规模销售方式售价元/㎡租金元/㎡/日物业费元/㎡/月分割面积㎡业态韩SHOW朝阳十路堡东街23万2.5万包租销

6、售2.3万-2.6万3年包租,租金回报率10%,担保费1%/年租金约15元-16元/——4-100模拟街道欢乐市集住邦2000慈云寺东南角25万起约3万租售2.6万临街F1:3万，F2:1.6万F1:10F2::626(含空调费)——“卫城食街”及精品店等朝阳雅筑朝阳北路13万㎡9063.14㎡只售不租2。1万——3.860-210国际化的精品专卖店，书吧、服装店、美容美发店、咖啡厅、洗衣店等白云生活广场朝阳区兴隆西街4.5万2万包租销售1.6-2.3万F1：15F2--F3：12---14162.3层为分割的7平米小商铺,一层为旗舰店，二三层

7、服装鞋帽，四层知名影城，五层品牌健身中心，六层餐饮，七层证券，八至十二层北京电影学院继续教育学院国美第一商街朝阳青年路115号100万10万只售不租1.5万——5.830--1100复合型的商业业态财满街朝阳路69号20万4万租售190006一期6——已定商户：中行、卖当劳2005年7月第页区域商业市场总结区域商业供给类型：区域内大型商业不够成熟,多以写字楼、社区类配套商业为主，兼顾了大型综合商业功能区域商业辐射范围：区域配套类商业以地理位置优越、交通通达性优良、社区商业规模大、周边社区密集的优势，商业辐射范围扩至社区外形成区域商业中心区域商业

8、租金水平:写字楼、社区类配套商业目前租金水平在6元－16元/平米/天区域商业售价：目前推出社区商业项目平均售价在1.5—2.6万元/平方米区域商业供给