房地产金融创新可借鉴美国REIT

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5、IT(RealEstateInvestmentTrust，房地产投资信托)的一些模式。REIT即“符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收购并经营商业性房地产的公司”。其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，也有一些REIT从事纯金融操作，投资于按揭贷款的组合业务。REIT最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇。美国很多私有房地产公司认为，通过REIT谋取上市是其进入资本市场最有效的途径。10年来，REIT总市值增加了15倍。过去的20年里，REIT总数翻了4倍。当前信托产品与美

6、国REIT的差别目前在中国，一个信托公司可以同时发行各种涉及不同行业的信托产品，比如在帮助一个房地产公司筹措短期信贷的同时，为另一个实业公司提供MBO所需的资金。但任何产品都有明确的生命周期，虽然信托公司可以无限期地存在下去，但信托产品却是以短期信托凭证的形式发行，具有短期性和债券性质。相比之下，美国REIT实际上就是房地产上市公司，其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理，其组织结构是完整的公司制度，融资方式为股权融资，从不承诺偿还本金的期限，投资者只能从二级市场退出，因而可以说近90%的REIT更像是房地产公司，直接拥有物业所有权。下面两则案例可进一步说明两者的区别。今年5

7、月“重庆国信”推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以“重庆国信”名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，“重庆国信”则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。以上两案例不难看出，Parkway既是证券发行人，也是