联通大厦物业管理改进

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1、联通大厦物业管理改进第1章联通大厦物业管理概况1.1物业管理的理论基础1.1.1物业与物业管理定义“物业”一词的广义是指财产、资产、拥有的资源、房地产等。从物业管理的对象来讲，必须是已建成的房屋、建筑物及其附属设施，不包含尚未建成投入使用的房屋、建筑物及其附属设施。物业管理的对象可以使单一的房屋建筑物，如宾馆写字楼；也可以是多宗房屋建筑物，如住宅小区。从产权所有者角度来说，可以是单一所有者，可也以是多个产权所有者。而附属设施指的是为房屋建筑物配套的设备、公共设施、绿地、道路等。物业的使用目的和功能的不同，大体可以分为住宅

2、物业（包括小区住宅、公寓、宿舍等）和商用物业（包括办公楼、写字楼、商场、酒店等）。物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑物及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务1。物业管理的目标就是通过专业化、个性化服务为物业的产权所有人及其使用者，创造一个优良的工作及生活环境，并确保物业资产的安全。随着改革开放、市场经济的建立，促进了房地产的迅猛发展，物业管理作为与房地产相配套的社会化、专业化、企业

3、化的综合性管理，也势必会走向更广阔的发展空间。按着社会行业划分，这种全方位多层次专业化的服务，与市场化为一体的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。物业管理的出现，摆脱了物业所有人那种自有自营的管理模式，为物业多个所有者找到了一个总管家，这样有利于提高物业的管理水平，乃至整个城市的管理水平，可以充分发挥物业的功能与效能。对物业的专业化管理，是物业管理走向社会化的必然趋势。1.1.2物业管理的起源物业管理最早出现在19世纪60年代的英国，当时的英国正处于工业革命繁荣时期，需要大量的劳动力，从而导致大量农村人口涌入城市。一

4、些业主通过将口己的房屋出租给工人、贫民居住获取利润，但由于不能按时收到房屋租金，同时房屋经常招到破坏，影响了业主的利益。一位叫做奥克维亚•希尔的女业主，通过制定一套有效管理办法，使她能按时收到和金，房屋也得到了很好的维护，而承租人的居住环境也得到了改善，业主与承租人也建立起良好的关系，这就是最早的物业管理。从那以后，物业管理逐渐被人们所重视起來，被世界各国采用，并不断发展和完善。至今，现代化城市管理和房地产的经营已经离不开物业管理，社会化、专业化、经营型、企业化的物业管理，已成为一个蓬勃发展的新兴服务行业。1.1.3我国

5、的物业管理产生发展我国的物业管理的产生较晚，随着改革开放的不断发展，市场经济的建立，城市建设迅猛发展，随着房地产的大量开发，带动管理模式的转变，中国的物业管理首先出现在东南沿海地区。1981年，深圳经济特区成立了中国第一家物业管理公司，主要以经营涉外房地产的物业管理，从此，这一新兴服务行业在我国诞生了。从那以后物业管理在我国从东部沿海地区到屮西部，从南方到北方，如雨后春笋般蓬勃发展。为了探索出适合中国国情的房屋管理模式，从80年代末至90年代初，出台了一系列的法规文件，引导房屋管理模式的转变，建立一套中国特色的新房屋管理

6、模式。1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，办法中明确指出了住宅小区逐步实现社会化、专业化的管理模式，即提出由物业管理公司提供专业化管理服务。办法的出台，正式为物业管理提供了法律依据，为我国房屋管理体制改革指明了发展方向。从90年代末开始，我国先后颁布了相关物业管理方面的法律法规，规范服务标准，制定收费标准,至此，我国的物业管理走向了良性的发展道路。1.1.4物业管理的基本内容物业管理的对象非常广泛，涵盖了各类房屋建筑物，如住宅、办公楼、商场、宾馆酒店、学校、医院等。虽然物业使用类型差异很大，但物业管理的基

7、本内容是一致的。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的综合管理服务，在服务中完善经营与管理，在经营与管理屮实现服务，这三者有机结合到一起，相互关联，相互促进。物业服务涉及的内容非常广泛，从服务的内容分为:常规服务、针对服务、委托服务。41、常规服务就是指物业管理的基础工作，保证物业的正常使用及物业的完好，确保物业所有者及使用者有个良好的生活、工作环境。常规服务主要分为:房屋建筑物的管理，保证房屋的完好，保证房屛使用功能而进行的管理服务，包括房屋的基本情况、房屋的修缮及口常管理、房屋装修管理等。房屋附属设施设备的管

8、理，保证房屋的附属设施设备的完好及正常使用，包括各类设施设备基本情况的掌握，相应的日常运转、保养、维护的管理工作。环境卫生的管理，包括•室内外FI常清扫、保洁、垃圾清运等管理工作。绿化管理，主要包括绿地的栽培养护，整体环境的美化等管理工作。安保管理工作，维护物业的正常生产生活秩序，主要包括建筑物的安全、保卫、警戒等工