解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确

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5、应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。　　房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时

6、开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。通知中对此进行明确后，更便于操作。　　　二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。　　三、通知第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（二）开发项

7、目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%.（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.。第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税

8、务机关需要的其他相关资料。　　　以上规定，对比一下《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号和《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[200