房地产经营与评估

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5、务性，效益型。按层次：战略决策，职能部门，车间和班组。按时间：长期，中期，近期，短期。6市场调查的基本要求：准确性，及时性，完整性。主要方法：访问法，登记法，报告法。主要程序：确定调查目的，确定调查对象和调查单位，拟定调查提纲，设计调查表和问卷，规定调查时间，调查工作的组织实施。7房地产市场预测的作用:有利于企业制定科学、合理的房地产开发经营计划；有利于企业提高管理水平；有利于企业进一步发展奠定坚实的基础。8预测方法：定性和定量。定性：集体意见法，专家预测法。定量预测：简单平均法，加权平均法，移动平均法。9投资项目前期策划与决策：投资机会

6、研究，初步可行性，可行性，项目评估。10筹资方法:融资，自我累计，其他方式。主要来源：银行贷款，社会集资，自有资金和其他资金。11影响筹资主要因素：筹资费用，资金使用费用，资金结构，资金的时间价值，出资风险，供求关系。资金成本计算包括：个别和综合资金成本的计算。12筹资原则：经济适用性，适用性，安全性，及时性，效益性。筹资优化时主要考虑：财务杠杆收益和财务风险之间的均衡，在进行正确筹资方案的分析。13前期工作：土地使用权的出让，拆迁安置，城市规划，基础设施建设。14土地使用权：占有，使用，收益和在特定的条件下依法处分的权利。15获取土地的

7、途径:划拨，出让（协议，招标，拍卖），转让（出售，交换，赠与）。16拆迁工作程序：申请规划用地许可证，拆迁申请，拆迁审批，发布拆迁公告，签订拆迁协议，实施拆迁。拆迁补偿方式：房屋产权调换，货币作价补偿，产权调换与作价补偿相结合。方式：一次性安置和过度安置。17城市规划：总体规划和详细规划。城市基础设施具有服务的公共性，效益的综合性，运转的系统性，建设的超前性，经营的垄断性。18工程招标和工程投标工程招标（公开招标、邀请招标、协议招标）工程合同：按承包方式（工程承包合同、工程分包合同）按造价形式（固定总价合同，计量总价合同，总价加酬合同）内

8、容：工程概况，承包方式，施工准备工作，设计资料，现场管理方式，工程质量要求，现场管理方式，工程质量要求，交工验收方式，付款方式，工程结算方式，违约责任和奖励惩罚等。19房地产交易特征：交易房产