运营管理公司成立建议

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1、运管理管理模式建议目前，运营管理公司组建有以下几种模式：1、物业管理与运营管理分离，由不同企业公司主体进行操作这种方式虽然能发挥专业公司的优势，但由于两个工作范畴之间的关联性紧密，导致两个操作主体之间的工作内容必然存在交叉和重叠，因此部分责、权、利关系易于产生混淆，容易产生矛盾，从而引起物业管理公司与运营管理公司互相争夺利润、推卸责任，各自为战，极大的打击了经营户的经营积极性，商户不知道出了问题，找谁？谁负责解决问题？对项目的顺畅运营和持续发展大为不利。物业公司和商业运营公司都是开发商属下的子公司，但实际运作中涉及两间公司的部门多，环节冗长，手续繁琐，

2、效率低下，而且因为利益关系产生了很多冲突和矛盾，结果由于相互之间的不配合和不理解，令双方的工作协调和对商户的管理在实际操作中都出现了种种问题，甚至使商户和管理方矛盾激化，一度影响了商场的正常经营，如宜昌步行街在前期运营过程中，物业公司和运营公司分属两个不同的公司，公司之间工作程序太复杂，导致很多问题得不到及时解决，沟通存在问题，使步行街的商业发展走向没路。由此可见，此模式不可取，仅能作为短期的过渡形式。2、物业管理由物业公司负责，运营管理由专业公司提供顾问意见或驻场代表，由物业公司进行统筹操作。这种方式避免物管与运营工作分离对实际操作工作带来的一系列问

3、题，使各项的管理和经营工作开展得比较顺利，另外也能够在一定程度上得到专业公司的意见，以弥补物业公司在运营工作上的欠缺。这种合作多以甲方支付顾问费为前提，令专业公司“旱涝保收”，另一方面由于专业公司没有争取更大利润的动力，没有融入真正的经营活动中（如停车场的经营），故其专业意见或多或少存在着不到位或建议实施走调的情况，至于驻场代表的做法也会存在着人手不调不足的状况。因此，目前很多项目更多的考虑利用专业公司品牌作用，借用其丰富的客户资源促进招商或销售工作，而实际利用其专业意见仅限于项目前期而已，像现在步行街二次招商就引进了武汉思税。3、聘请专业公司进行全面

4、运营管理工作，即实行专业公司承包做法，开发商每月收取固定费用，至于管理公司的盈亏由专业公司负责。这种方式的好处是可以最大限度的给予专业公司运营管理的空间，专业公司承包工作包含了物业管理和运营管理两大部分内容，可发挥其专业优势，且开发商也可有固定的微利回报；但从另一角度来看，作为项目的大业主（开发商）对项目运营管理的监控力度较小，且当项目出现经营不善，商户拒交租金、物管费等问题时，开发商不仅会收不到微利的回报，更可能需出面收拾残局。宜昌均瑶广场采用销售的方式，销售了大部分物业，然后聘请专业公司进行运营和管理，结果由于专业公司的经营能力有限，未能协调业主与

5、经营户的关系，即使地理位置位于宜昌核心地段，也是以失败而告终。可见，这种模式在一定程度上受开发商和经营者心态的影响，如果是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存在很大希望，忽视商业经营规律，这样很可能会失望而归，而如果专业公司的经营管理较为短浅，限于眼前利益，那么结果也会得不偿失。4、由专业公司与开发商共同组建运营管理公司，对项目实行统一的全面经营管理。这种方式通过专业公司与开发商合作形成的独立核算实体运营管理公司，管理内容包括了物业管理和经营管理，这样可充分发挥双方的积极性，使项目运营管理效益最大化；一方面可最大限度利用专业公司的优势，另一方面也可体

6、现开发商对运营管理的监控力度，且全程参与运营管理工作，在合作中积累经验，加快自身成长。当然，这种合作模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避免推诿责任和利益矛盾。5、由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才，组建运营管理公司，实行自行操作，运营管理公司的管理内容涵盖运营管理和物业管理，两大管理紧密联系，相互配合，在管理上形成一个统一的整体。通过组建运营管理公司，可使经营利润的最大化；另一方面也可使开发商全面经营管理自身的物业，经营权和管理权同属一家公司，不存在利润的争夺和责任的推诿，责任到

7、部门，责任到个人，同时也不会造成公司对外口径不统一，便于统一管理。对开发商的长远发展目标有着深远的意义。目前宜昌大多数采取这种运营管理模式，聘用专业人才，组建自己的团队，但是招聘回来的人专业知识是否过硬，是否能满足岗位的需要，前期则需要较长时间的培训和资源的整合，也是一个边做边摸索的过程。综合以上五种商业项目经营管理模式的有缺点，结合本项目自身情况，从长远和整体角度考虑，建议本项目采用第五种方式：成立商业运营管理公司进行商业物业运作商业运营管理公司由开发商组建成立，其前期资产结构由开发商注入部分资产，如停车场、广告位、LED显示屏等有产权和无产权资产等

8、，这些资产就成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理公司的日常运营提供一定的收入来源，这对开