房地产行业偷逃税现象分析及应对措施

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5、种较多，不仅给国家造成了巨额税款流失，也成为了税务部门日常管理的难点。　　本文就当前房地产行业偷逃税现象、特点及应对策略进行简单的探讨。　　一、房地产业偷逃税的主要手段　　（一）利用“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税；对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税”的相关规定，将土地归还给国土部门再出让而偷逃税款。　　（二）通过与外单位合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，利用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定而偷逃税款。　　（三）“拆一还一”回迁户未依成本价计税。房

6、地产开发企业对老城区或旧有居民点采用原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，对其进行开发。回迁时房地产开发企业对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。　　（四）房地产开发企业以开发“经济适用房”、“廉租房”的名义取得土地，并按实际支付价款记入“无形资产——土地使用权”。然后设法改变土地用途，对土地重新进行评估增值。在对该土地进行开发时，以土地的评估价值全部转入开发成本，虚增开发成本。例如，我们在对某房地产开发公司土地使用税缴纳情况进行检查时，土地确认成交书上出让金额为3100万元，公司财务入帐土地成本为7000万

7、元。经核实，7000万元为土地评估价。原是该公司股东以个人名义以3100万元从政府取得土地，后成立房地产开发公司，对该土地进行开发，以评估机构的评估价入帐为土地成本，虚增了开发成本。　　（五）虚增前期工程费、公共配套设施费、基础设施费。房地产企业人为地增加项目的规划、设计、“三通一平”等费用；随意确定配套设施费的提取标准；将自行开发的办公用房、售楼部工程的建设成本也计入开发项目的开发成本中，从而增加开发成本，减少利润。　　（六）开发商将未售出的房屋、商铺、车位等各种房产自用，未申报房产税；用