房地产开发经营与沙盘模拟

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1、房地产开发经营与沙盘模拟实践课程报告公司名称：恒远房地产有限公司实践时间：2013年目录一小组成员及其岗位职责二开发流程1市场调查2土地取得3项目定位与策划4投资预算5融资6规划与设计7建筑招标8市场推广与销售一1小组成员总经理陈伟前期部胡斐策划部市场部喻平平设计部姚鑫鑫工程部王选琪财务部李莉销售部王玉博2岗位职责1）总经理负责公司整体经营计划的制定，执行和监督工作，组织制定公司年度经营计划，主持公司日常经营管理工作，负责公司营销和工程方面的全局工作。处理公司重大突发事件。2）前期部经理负责并实施前期拓展的工作计划，申办建设建设用地许

2、可证，建设用地许可证，房屋拆迁许可证，工程规划许可证，联系相关部门，以及拿地等。3）财务部经理负责公司财务，会计及税务事宜：有效筹集运用公司资金，编制财务报告，提出年度财务计划，办理银行相关借款及往来事项，处理公司各项税务事宜。4）设计部经理根据项目市场定位，提出规划设计概念构想，对项目规划设计进行管理，根据工作程序，领导规划设计部对工程的设计工作进行管理，使工程设计进度，质量达到项目策划的目标。5）工程部经理负责开发项目施工计划的就行，代表公司进行施工材料的合同签订，参与公司项目开发及前期设计工作，负责与设计院具体的技术沟通工作，负

3、责工程具体的施工计划安排，负责施工现场的管理工作。6）市场部经理依据公司战略规划及行业市场信息，参与制定并及时调整公司年度市场发展战略，组织调整广告宣传年度计划，并组织实施。7）策划部经理负责本公司房地产开发业务中策划方面的工作，负责公司项目可行性研究，项目策划总体思路，负责优化与推进房地产业务流程，负责策划部日常工作管理。8）销售部经理负责公司的销售运作，包括计划，组织，进度的控制；并围绕企业下达的销售目标拟写营销方针和策略计划，制定销售目标、销售模式、销售战略、销售预算和奖励计划。二开发流程1市场调查（1）房地产行业市场背景分析从

4、2007年的火爆到2008年的回落，从2009年的上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购……2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇了冰火两重天。2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业应该创新出独特的发展道路。（2）外部环境分析①全球环境分析：2012年，国际金融危机的深度影响仍在继续，全球经济复苏步伐明显放快。②我国环境分析：在国际经济增长乏力、欧债矛盾深化的情况下，我国经济呈现回落态势。③产业政策环境：2012年我国政府陆续出台了一系列政策措施以进

5、一步加强和改善房地产市场调控，这些政策主要包括行政政策、金融政策、税收政策和住房保障等政策。（3）房地产市场需求情况分析从民众高度关注的房价问题上看，“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”，那么，随着城镇化进程的推进，将会有大批农民成为城镇居民。将在一定程度上会增大购房需求。无疑，城镇化进程会拉动内需，增加城市居民的可支配收入，其结果将为房地产发展注入动力。（4）房地产业未来竞争策略分析①企业合作、产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径。②品牌化经营是企业发展的必由之路。③提高顾客满意度是企业竞争的关键所在。④

6、人力资本和组织文化将成为现代房地产发展的重要战略资源。⑤价值链管理是房地产企业竞争制胜得根本途径。2土地取得（1）土地取得方式：拍卖出让土地使用权（2）土地取得准备基本工作阶段分为组织班子、配备人员、制定计划、市场调研、周密的测算等等。准备性工作一般分为基础性工作和专案性工作。a了解土地市场的行情如：经营性用地是否都已归到土地一级市场上供应全年的供地计划及规模、当地人口数量及人均收入水平、经济发展水平、现有住房水平及质量、人口的机械增长速度、房价提高的空间及可能性等b了解土地市场管理的基本政策除必需了解国家有关土地及土地市场管理政策外

7、，还必须了解当地对土地市场管理有哪些规定和政策等。C了解相关税费的收取标准、适用条件基础设施配套、水、电、气增容费、人防、教育、车位等；d了解土地公开出让文件中对土地的规划条件及土地的使用条件的规定条件的内涵、突破的可能性、交付土地的时间、付款的进度、从购买土地到开工之间可用于准备工作的时间等e了解各部门的办事周期及效率涉及那些部门、要做那些事情、办事的先后顺序有否规定、完成一件事情需要多少时间等。f了解市场需求及市场行情，当地商品房供需状况、市民对商品房的需求标准和要求、不同收入阶层对商品房价格所能力受的心理价位、二手房市场状况等。

8、g了解竞价的基本规定政府发布公告的时间、接收竞买报名时间、报价时间，土地出让的方式、对报名报价的规定、报价的方式等。h选择合适房地产开发企业在决定购买一幅土地之前，首先要对该幅土地的市场价格进行预测，根据一定的方法评估土