国安府商业综合体概念初步20150312

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1、国安府商业综合体概念初步清华大学曹维20150312一、对国安府商业综合体的前期认识1.位置特征：宣东地区，北临香炉营头条、东至香炉营东巷、南接前青厂胡同、西抵庄胜崇光百货，地处宣武门外大街和南新华街之间，向东通过琉璃厂西街与琉璃厂地区相连。整个区域被庄胜崇光百货、庄胜芳芷苑、椿树园社区等环绕封闭。2.文化分布：向东通过琉璃厂西街与琉璃厂古文化街相连，传统文化气息浓郁；向西紧邻以庄胜崇光百货为龙头的现代商业区域，时尚文化色彩突出；向南则是宣东传统文化密集区，分布了包括中国紫砂研究中心、翰林书画院、绘通当代画廊等机构。总体印象是：此区域游走在时

2、尚与中国传统文化两级之间，文化气息浓郁。3.体量容量：按现有商业规划判断，此区域地上、地下可用商业面积为12971平米，体量较小，不适宜建设和运作大型商业综合体4.住户概略：高净值人群、高收入家庭二、总体印象：社区服务的、休闲娱乐的、文化互动与参与的“文化商业综合体”1.环境相对封闭，体量有限，同时，周边商业环境发达，尽量避免对已有资源的重复利用。宜发展针对本社区人群的休闲服务类商业项目，在满足本社区人群需求的同时，兼顾周边2.文化气息浓郁，结合高净值和高收入家庭的社区人群，适宜结合周边时尚和传统文化资源，在提供商业服务的同时，突出文化与商业

3、的相互结合，以形成本社区商业综合体的自有特征，并以此形成模式，便于未来复制3.结合未来社区的发展方向，在通过科技手段满足未来社区中智慧社区的硬件建设的同时，应充分利用周边环境的文化特质，充分的开拓未来社区中更为进步的人文社区结构和资源4.在环境设计和利用上，充分调动以网络为特征的科技手段，合理空间利用和布局，以科技手段打破空间体量对更为丰富的商业服务类型的限制三、可能性业态需求（固定业态）1.高档超市，针对高收入家庭及高净值人士，提供比例超过85%以上的进口食品、生活用品等服务，营业面积控制在1200-1500平米2.专业、专卖店，提供特定种

4、类的商品和高档商品订制服务，单店面积控制在500平米1.餐饮，精品及特色轻餐饮引入，时尚特点突出，适合商务餐饮需求的，单店面积控制在500平米2.休闲，以健身、咖啡、烘焙配合图书等休息设施的引入，在未来空间的设计中，形成空间结构的节点3.影院，根据社区人群规模，引入高端的多厅影院（7-12块屏幕），院线联合或自营，供片资源在市场资源以外，引入其他类型片种，并带动观影社区活动4.教育，以社区青少年的艺术教育为主体的社区教育环境建设一、主体概念：“云上”的“新三文主义”“空间”1.概念构成解析1)云上，充分利用云数据、云计算功能实现的、以社区高端

5、订制服务为主体的、通过智慧社区平台搭建起来的、以会员制为基础的中央商业与服务体系。不同于一般商业综合体的O2O设计，不是在已有商业空间分布的基础上，通过商业内容的“上线”来完成电子商务对实体空间商务的“补充”。而是，在商业综合体的设计之初，就完全依照互联网思维，以云基础上的会员制高端订制服务为前导，为实现上述的订制服务和社区人群与品牌、厂商乃至商品的互动，而创新性的对商业综合体的空间和空间使用，进行全面的设计，是完全基于O2O基础上的商业空间布局和运营2)新三文主义，时尚文化、传统文化和公民文化的集大成者。综合体所处地段正好游走在传统文化和现

6、代时尚文化之间，可以充分利用这一优势，形成综合体本身的文化优势。但不同于简单的文化“叫卖”或者“贩卖”的是：综合体通过基于云端的社区人群管理与互动方式以及独特的综合体空间设计，在综合体内部，提供足够的空间和内容支持，让社区人群与进入空间的文化内容形成深度的参与式互动，并将上述参与式互动生发为文化产品，以高端订制服务的方式，实现消费和商业利润的生成。更加不同的是，所有被引入空间的文化资源，不论是现代时尚还是传统文化，都将通过社群人群之间都相互互动和连接，形成对某一社会化议题的支撑，如非物质文化遗产等。通过文化互动、商品订制和买卖，其产生的利益和

7、利润将会直接对某一社会化议题形成人群影响。于是，所有参与互动的社区人群也就因为共同的参与互动和对某一社会化议题的共同重视，而被连接为具有极高粘性的公民文化集合。所以，通过互动，将时尚文化和传统文化引入社区，最终产生出以社区为单元的公民文化集合体，也就充分的呈现了未来社区中人文社区的建设目标。3)空间，首先体现在独特的设计风格形成的建筑空间，在现代时尚和传统文化的两极之间，形成独特的、地标性的建筑样式，并通过结构区分、功能实现等，实现建筑内容对不同空间需求的表现和连接，自然的体现商业服务、文化参与、社区休闲、艺术教育等功能性板块的空间分割、连接

8、，共同组成社区的公共空间；其次，满足云技术与社区服务等的落地连接，使得空间的任何互动参与、商品购买、服务支撑等，都可以便捷的通过落地的云终端将综合体服务与社区居民、