北京国际大厦(前期策划案)

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1、深圳市祈年实业发展有限公司:本公司非常荣幸能有机会参与本项目的策划方案的竞标活动。根据贵司的要求及项目的实际情况，我司在大量的市场调研的基础上，对本项目自身优劣点进行了详细的剖析，并提出相应的解决办法；结合市场分析的结果，寻找出项目的市场开发机会，以“人无我有，人有我优”的市场开发抢点思维，制定完全针对该项目细分目标市场的营销策划案。本策划案的主导思想是：降低成本、加快资金周转、树立企业品牌。说明：1、由于时间紧迫，本案涉及面较广，难免存在不足之处，敬请指正。2、本案为了节省篇幅，部分章节未做详细的说明，希望能给予面

2、谈机会。此商祺！深圳市永伯乐房地产顾问有限公司二000年四月十八日第一章市场现状分析.深圳市房地产市场现状及展望(-)九九年市场现状1、销售形势总体趋好，九九年房地产销售创历史新高，出售面积541.84万M2,较上年增加25.36%,销售总收入223.53亿元，较上年增加45.63%o2、外销和内销个人购房比重大幅增加，外销达55.93万M?,较上年增加54.1%；个人购房400万M?,较上年增加35.1%03、商品房积压量逐渐减少，99年积压面积为274.8M2,较上年下降了47.32%o4、土地供应得到了有效控制

3、，99年批准商品房用地较上年下降了45.47%o5、住宅成为销售主角，99年住宅销售面积达492.51万MS较上年增加了32.2%,住宅销售占总销售比例从81.2%±升到91%o6、施工面积偏人，全市商品房施工面积达2142.88万M?,较上年增长30.16%o7、房地产价格有所下降，99年全年房价格数呈下降趋势。（二）2000年市场展望2000年深圳市房地产市场前途光明，但道路曲折。对深圳房地产市场持乐观态度的依据有：1、深圳房地产市场经过十多年的发展已形成较大的规模，市场化程度较高，市场也较为规范。2、深圳经济几

4、年来持续、快速、稳立的发展，房地产市场需求量也进一步增长。3、与香港毗邻的优势，特别是随着城市环境的不断改善，“深圳居住，香港上班”的生活模式越来越为港人所接受。4、深圳市政府对房地产业积极的扶持。5、深圳的经济承受能力日益增强。深圳房地产市场道路曲折主要表现在以下几方面：1＞积压空置而积居高难下。2、99年激增的施工面积，市场供应量必将进一步扩大。3、高企的房地产价位。二各片区分析由于本项目所处的地理位置较为特殊，项目东面紧邻市中心区，北而为景田片区，西而为香蜜湖及华侨城片区，南面紧邻深南大道，深圳高尔夫球场隔路相

5、望，因此在片区分析屮，对以上几个片区个盘进行了认真的市场调查研究，各片区个盘调查结果及分析如下：(-)华侨城片区分析本文所指华侨城片区东起侨城东路，西抵侨城西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。沿深南大道向东的东海花园虽属香蜜湖片区，但由于其项目特点与本片区楼盘具有较大的町比性，故而在分析过程中将东海花园也列入本片区分析之中。1、规模该片区楼盘规模大，从一定程度上有利于发展商品牌的整体推广和销售。2、户型据粗略统计,华侨城片区内四房以上的户型比例占到总量的50%左右，面积在140平方米以上的单位

6、接近总数的30%,而二房所占比例不足3%o由于市场有效需求不足，导致大面积单位大量积压。以下是华侨城片区楼盘户型比例、销售率分类表。八型二房二厅三房二厅四房二厅五厉一•厅跃式复式面积60-8080-87110110-140140-1142-202143-15154.47以下123.84以卜729.60-348数量47283441245612423238562403233比例1.5%0.8%10.6%38.5%19%13%7.4%1.8%7.4%100%销售率100%90%71%87%35%18%24%14.2%73%

7、注：本衣数据以前面所统计楼盘为依据；本次统计楼盘时间跨度较大。3、价格该片区楼盘销售总体均价在6500-7000元/M?之间，个别楼盘销售均价达到8000元/M2,东海花园一•期销售均价高达11700元/M2,但二期均价降至7500元/M?左右。4、环境及配套该片区内有红树林、沙河高尔夫球场、无敌海景资源、四大主题公园，旅游资源丰富，生活配套完善，属成熟社区。5、楼盘分析风格各异，设计日益高档，形成了较高的整体社区形象。6、交通极为便利。有三十余路人中巴经过，沿深南大道，极少红灯。7、三大地产商华侨城房地产开发公司、

8、沙河房地产开发公司及世界花园房地产工发公司三大地产商三足鼎立。8、华侨城片区楼盘概况表序号项廿名称地址规模户型面积(m2)数量价格（元/m2）销售率开发商推出时间进度备注1金海燕花园华侨城华侨东路占地面积24553.2m2建而9万m27栋1栋7层1栋12层5栋17层三房二厅二卫79.27-111.46232起价：4720最高价：9180均价：6